Sanierungskosten

Interfraktionelle Anfrage von B90/Grüne und SPD vom 15.03.2016

Breisacher Hof
hier: Interfraktionelle Fraktionsanfrage nach § 24 Abs. 4 GemO zu Sachthemen außerhalb von Sitzungen

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Dr. Salomon,
sehr geehrter Herr Bürgermeister Dr. Haag,
sehr geehrter Herr FSB-Geschäftsführer Klausmann,

in der Gemeinderatssitzung am 02.02.2016 wurde unter dem TOP Breisacher Hof zugesagt, eine weitere Drucksache in die gemeinderätlichen Gremien und die Gremien der Stadtbau zum Thema Sanierung oder Abriss und Neubau der Gebäude 2f und 2g einzubringen.

Kurz vor der Gemeinderatssitzung bzw. teilweise auch erst  danach erreichte uns ein umfängliches Schreiben der Freiburger Stadtbau mit einer Kostenaufstellung der zu erwartenden Sanierungskosten beim Erhalt der Gebäudesubstanz von 2f, inklusive dem Anbau von Metallbalkonen.

Die BHK-Architekten errechnen für das Jahr 2014 bei einer Vollmodernisierung Kosten für die KG 200-700 je qm Wohnfläche in Höhe von 1.786,57 €. Die Freiburger Stadtbau geht aktuell von Kosten in Höhe von mindestens 1.850 € pro Quadratmeter aus. Das Gebäude erreicht nach der Vollmodernisierung nur den KfW Effizienzhaus-Standard 115. Auf eine Dämmung der Fassade wird verzichtet.

Zur zugesandten Kostenkalkulation einer Vollmodernisierung ergeben sich einige Fragen:

1. Die Häuser 2f und 2g sind baugleich. In der Kostenschätzung gehen die Architekten von 1618 m² Gesamtwohnfläche für das Haus f aus. Verdoppelt man diese Fläche ergeben sich 3236 m². In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird aber nur mit 3084 m² gerechnet. Weshalb?
2. Die Investitionskosten beliefen sich demnach bei einer Vollmodernisierung mit 3236 m² auf 5.986.000 €, im Gegensatz zu den 5,7 Mio. € in vorliegender Kalkulation!?
3. In der Kostenschätzung von BHK Architekten entstehen nach der Vollmodernisierung 19 Wohnungen pro Haus, darunter sechs große mit rund 120 m² und drei mit rund 106 m². In beiden Häusern müssten sich demnach 38 Wohnungen nach der Vollmodernisierung befinden. Die Wirtschaftlichkeits-berechnung rechnet aber mit 51 Wohnungen nach der Vollmodernisierung. Weshalb?
4. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird  von einem Mietpreis nach der Vollmodernisierung in Höhe von 9 € pro qm ausgegangen. Welcher durchschnittliche Mietpreis pro qm² wird aktuell vor der Modernisierung verlangt? Sollte sich eine zu große Differenz zwischen dem heutigen Mietpreis und dem Mietpreis nach der Vollmodernisierung ergeben, müsste den aktuellen Mietern voraussichtlich im Quartier eine alternative Wohnmöglichkeit angeboten werden. Die angedachte Umzugskette würde dann aller Wahrscheinlichkeit nach nicht funktionieren.

Die Anregung aus dem Gemeinderat, die beiden Häuser 2f und 2g durch Neubauten zu ersetzen hat mehrere Gründe.

Die bereits beschlossenen Ersatzbauten im Karree verändern das Ensemble deutlich, wodurch ein Abriss und Neubau der beiden Gebäude 2f und 2g stadtplanerisch vertretbar erscheint.
In der Gesamtbetrachtung würde ein Abriss trotzdem nur dann Sinn machen, wenn deutlich mehr Wohnraum zu einem akzeptablen Preis wie aktuell entstünde. Hierzu einige Überlegungen:

• Die Vor- und Rücksprünge der aktuellen Gebäude könnten im Rahmen des § 34 Baugenehmigungsverfahren ggfs. zu größeren Baufeldern arrondiert werden.
• Die aktuellen Gebäude werden jeweils durch drei Treppenhäuser erschlossen. Im Neubau wären vermutlich alle Wohnungen über ein Treppenhaus zu erschließen, was zusätzliche Wohnfläche ermöglicht.
• Das umfangreichste zusätzliche Flächenpotential sehen wir in einer nach § 34 größtmöglichen Erhöhung der Geschossanzahl, ggfs. bis hin zu sechs Geschossen plus Attikageschoss.

Alle drei Punkte zusammen genommen, könnte das aktuelle Wohnflächenpotenzial vermutlich um bis zu 70% erhöhen. Neben einem besseren energetischen Standard eines Neubaus gegenüber der Sanierungsvariante und der barrierefreien Erschließung aller Wohnungen, hätten Neubauten gegenüber den Bestandsgebäuden 2f und 2g auch den Vorteil, dass das Wohnungsgemenge analog der Nachfrage geplant werden kann.

Nach einer Abklärung potentiell erweiterter Baufenster, Gebäudehöhen und Geschossigkeit nach § 34 BauGB durch die Bauverwaltung, würden wir vorschlagen, die Wirtschaftlichkeitsberechnung für einen Neubau mit aktualisierten Vorgaben nochmals neu zu erstellen.

Wir gehen davon aus, dass es auch bei einer Neubebauung der Flächen 2f und 2g hinterher um zwei identische Gebäude handelt. In der Regel kann dies die Baukosten KG 2-7 um rund 15% mindern.

Im Umfeld des Breisacher Hofs arbeiten viele Freiburgerinnen und Freiburger in der Uni-Klinik und im neuen universitären Institutsviertel. Wir könnten uns vorstellen, auch aus Gründen einer sozialen Durchmischung des Karrees, einen Teil der zusätzlichen Wohnungen als freifinanzierte Mietwohnungen zu errichten oder mittelbar zu belegen. Wir bitten, auch diesen Punkt in der Kostenkalkulation zu berücksichtigen.

Ein enormer Kostenfaktor bei Neubauten ist die Tiefgarage. Dieser Problemstellung sind wir uns bewusst,  sehen aber auch bei einer optimierten Tiefgarage für alle drei Gebäude (Haus 2h, 2f und 2g) bei einem Schlüssel von 0,6 Stellplätzen pro Wohnung Kostenvorteile. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob nicht ein Teil der Stellplätze auch oberirdisch angelegt werden könnte.

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Dr. Salomon, sehr geehrter Herr Bürgermeister Dr. Haag, sehr geehrter Herr Geschäftsführer Klausmann, wir bitten Sie, die aufgeworfenen Fragen und Vorschläge in den Vorlagen für den Aufsichtsrat der Stadtbau und den Gemeinderat aufzuarbeiten und zu beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Für die Fraktion B‘90/DIE GRÜNEN
gez. Gerhard Frey, stv. Fraktionsvorsitzender

Für die SPD-Fraktion
gez. Renate Buchen, Fraktionsvorsitzende
gez. Stefan Schillinger, stv. Fraktionsvorsitzender