Zusätzlicher Wohnungsbau am Güterbahnhof-Nord

Schreiben von B 90/Grüne an Baubürgermeister Prof. Martin Haag vom 04.02.2015

Sehr geehrter Herr Baubürgermeister,

in der gestrigen Sitzung des Gemeinderates wurden die öffentlichen Tagesordnungspunkte 5 und 6 zum Bebauungsplan bzw. der Flächennutzungsplanänderung Güterbahnhof-Nord auf Vorschlag des Ältestenrates ohne Diskussion beschlossen.

Deshalb wollen wir nachträglich in schriftlicher Form auf einen u.E. äußerst wichtigen Punkt hinweisen und um Beachtung bitten:

Wie in der Gemeinderatsdrucksache G-14/211 vom 26.11.2014 auf S. 13 dargestellt, sollte in den vergangenen Monaten auf dem Verhandlungswege versucht werden, eine vorzeitige Betriebsverlagerung der Badischen Flüssiggas GmbH (BFG) vom derzeitigen Standort auf dem Güterbahnhofgelände südlich der Lokhalle an einen Standort in der Umgebung Freiburgs mit Gleisanschluss zu verlagern.

Die BFG kann das bisherige Firmengrundstück bekanntlich bis zum 31.12.2026 nutzen. Aufgrund der Gefahrenpotenziale durch den Umgang mit Flüssiggas sind für den Betrieb jedoch die erweiterten Pflichten der Störfallverordnung (Seveso-Richtlinie) nach der Bundesimmissionsschutzverordnung zwingend anzuwenden. Als Folge davon gelten in einem Radius von 126 m (oder für rund fünf Hektar) um das Betriebsgelände ganz erhebliche Nutzungseinschränkungen, laut eines vom Regierungspräsidium in Auftrag gegebenen Gutachtens auch für Wohngebiete und andere sensible Nutzungen mit Publikumsverkehr. Deshalb schien bislang eine bauliche Nutzung dieses Bereiches in absehbarer Zeit ausgeschlossen.
Für die Zeit nach 2026 (oder einer ggfs. früheren Betriebsverlagerung) hatte die Stadtverwaltung bereits angekündigt, den Bebauungsplan zu ändern, um die vielfältigen Nutzungseinschränkungen zurückzunehmen.

Sehr geehrter Herr Baubürgermeister, nach unserem Kenntnisstand hat es seit Erstellung der genannten Gemeinderatsdrucksache zwischenzeitlich eine Einigung zur zeitnahen Verlagerung der BFG gegeben, weshalb schon jetzt der Zeitpunkt gekommen scheint, über die bislang für einen weit späteren Zeitpunkt ins Auge gefasste Bebauungsplanänderung zu beraten.
Dazu möchten wir  angesichts der in Freiburg nach wie vor bestehenden Knappheit an Wohnraum – bei gleichzeitig schwierigen und meist zeitlich äußerst langwierigen Bebauungsplanverfahren zur Schaffung neuen Wohnraums – folgende Überlegung empfehlen:

Es gilt zu prüfen, ob auf den bislang im Bebauungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesenen (und gegebenenfalls direkt anschließenden weiteren) Flächen, die aufgrund der Seveso-Richtlinie erhebliche Nutzungsbeschränkungen hatten, künftig in städtebaulich geeigneten Arealen eine Umwandlung in Mischgebiet möglich ist.

Im Gegensatz zu Gewerbegebieten, wo außer Betriebswohnungen kein weiterer Wohnungsbau zulässig ist, kann in Mischgebieten im Umfang von rund der Hälfte der möglichen Baurechte auch Wohnungsbau vorgesehen werden. Genau dies wurde ja bereits durch die erfolgte Bebauungsplanänderung in den zentralen Bereichen des Güterbahnhofs erfolgreich umgesetzt.

Wir schätzen, dass durch eine solche Umwandlung zum Mischgebiet Wohnungen in einer dreistelligen Anzahl neu ermöglicht werden könnten, die bei einer zügigen Betriebsverlagerung der BFG samt entsprechender Bebauungsplanänderung (ggfs. im vereinfachten Verfahren) auch in relativ kurzer Zeit zu realisieren wären. Dies würde einen wichtigen Schritt zur der Bereitstellung dringend benötigter zusätzlicher Wohnungen darstellen!

Wir möchten jedoch vorsorglich auch schon heute darauf hinweisen, dass bei einer solchen planungsrechtlichen Aufwertung eines bisherigen Gewerbe- zu einem Mischgebiet auch die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg gelten und eingehalten werden müssen: Das heißt, dass die resultierende Planwertsteigerung von vermutlich rund 300.-€ pro Quadratmeter Bodenfläche zu maximal zwei Drittel für die Umsetzung von städtebaulich relevanten Folgemaßnahmen herangezogen wird und mindestens ein Drittel beim Grundstückseigentümer verbleibt (bisherige Bodenwerte für Gewerbegebiet 180.-€/m², für Mischgebiet 450.-€/m²).

Hier denken wir insbesondere an die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Realisierung von mindestens 30% des entstehenden zusätzlichen Wohnraums als geförderte Miet- oder Eigentumswohnungen sowie die Finanzierung entstehender Folgekosten wie z.B. für Kinderbetreuungseinrichtungen etc. Denkbar wäre für uns auch eine Abtretung kostenloser Baugrundstücke in angemessener Größe an die Stadt Freiburg für Zwecke des preisgünstigen Mietwohnungsbaus, beispielsweise durch die Freiburger Stadtbau. Vergleichbares konnte bekanntlich bereits durch Initiative unserer Fraktion im bestehenden städtebaulichen Vertrag mit Aurelis erreicht werden – die Umsetzung durch die FSB ist bereits in vollem Gange.

Um etwaigen „unberechtigten“ Forderungen der Grundeigentümer von vornerherein entgegen zu treten, möchten wir auch betonen, dass die sicherlich in nicht unbeträchtlicher Höhe für die vorzeitige Verlagerung der BFG anfallenden Kosten in alleiniger finanzieller Zuständigkeit der Aurelis liegen und keinesfalls auf ggfs. entstehende Planungsgewinne angerechnet werden können. Denn der Eigentümer erhält durch eine vorzeitige Verlagerung der BFG und die dadurch um etliche Jahre vorgezogene Nutzung der freiwerdenden Flächen erhebliche – nicht nur finanzierungstechnische – Vorteile, die den Verlagerungsaufwand kompensieren.

Sehr geehrter Herr Baubürgermeister, wir bitten darum, den aktuellen Sachstand bzgl. BFG-Verlagerung sowie der Option einer Bebauungsplanänderung in geeigneten Bereichen zum Mischgebiet zugunsten der Schaffung zusätzlichen Wohnraums in der nächsten Sitzung des Bauausschusses darzustellen.

Mit freundlichen Grüßen

Für die Fraktion B’90/DIE GRÜNEN

Eckart Friebis
Stadtrat
Mitglied des Bauausschusses