Dietenbach – 100% sozial UND ökologisch!

Letzte Woche hat der Gemeinderat wichtige Beschlüsse zum geplanten neuen Stadtteil Dietenbach gefasst. Mit welchen Zielvorstellungen soll weitergeplant werden? Wie soll der neue Stadtteil aussehen? Neben 50% gefördertem sozialen Wohnungsbau haben wir einen Energie-Plus-Stadtteil und ein nachhaltiges Verkehrskonzept, das den Umweltverbund aus ÖPNV, Fuß- und Radverkehr in den Mittelpunkt stellt, beantragt. Um für alle Wohnraum zu schaffen, wollen wir einen Freiburger Mix aus einem Drittel Baugruppen und zwei Drittel für Stadtbau, Wohnbaugenossenschaften und andere nicht-profit-orientierte Bauträger. Mit weitgehenden Erbpachtregelungen wollen wir Bodenspekulation verhindern. Die Grünen Anträge wurden allesamt von der Verwaltung übernommen – sie sind nun Zielvorstellungen für den neuen Stadtteil. Unsere Fraktionsvorsitzende Maria Viethen hat hierzu geredet:

Rede von Fraktionsvorsitzender Maria Viethen zu TOP 16–21 der Gemeinderatssitzung vom 24.07.2018: Neuer Stadtteil Dietenbach

Der Gemeinderat und die Verwaltung verfolgen die Idee eines neuen Stadtteils im Westen bereits seit 2012, seitdem sich abzeichnet, dass die Stadt entgegen den bis dahin geltenden Prognosen doch weiter wachsen wird. Der neue Stadtteil ist ein wichtiger Bestandteil des sog. „Handlungsprogramms Wohnen“, das wir im Jahre 2015 auf den Weg gebracht haben. Wir haben mit diesem Stadtteil die Chance, einen großen Anteil der Wohnungsnachfrage zu befriedigen. Die Testplanungen haben ergeben, dass im Dietenbach bis zu 6.000 Wohneinheiten gebaut werden können. Dort sollen dann rund 14.000 Menschen wohnen. Ich werde jedoch nicht den langen Weg referieren, den das Projekt schon bis heute hinter sich hat, sondern mich auf einige politische Aussagen und auf die Begründung der Anträge beschränken, die meine Fraktion zusammen mit anderen Fraktionen stellt.

1. Der Bau eines neuen Stadtteils ist notwendig

Meine Fraktion ist der Auffassung, dass Freiburg diesen neuen Stadtteil dringend braucht. Wir möchten, dass heute von diesem Gemeinderat ein starkes Signal ausgeht, dass wir in der großen Mehrheit diesen Stadtteil unterstützen und die Verwaltung in ihren Verhandlungen mit weiteren Partnern stärken, sei es die Sparkasse, seien es  die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grund und Boden oder die Landwirte.

Den vielen KritikerInnen ist recht zu geben darin, dass es viele weitere Möglichkeiten gibt, um neue Flächen zu generieren und die Nachverdichtung im Bestand fortzuführen. So etwa ein engagierter  Ausbau von Dachgeschossen – wobei  allerdings nicht klar ist, inwieweit die privaten EigentümerInnen dazu bereit sind. Und es werden dadurch wohl auch nur zu teure Mietwohnungen entstehen können. Auch die  Überbauung von Parkplätzen und Garagengrundstücken und ein effektiverer Umgang mit Flächen in Gewerbegebieten müssen in Angriff genommen werden, desgleich die größeren Baugebiete, die durch den Perspektivplan identifiziert werden konnten. Die Baugebiete in Stühlinger West und Längeloh Nord in Zähringen müssen umgesetzt werden, wir brauchen den Rahmenplan Tuniberg und vieles mehr. Dies alles wird jedoch nicht ausreichen. Die Zahlen von Empirica sprechen eine klare Sprache: die Stadt Freiburg benötigt bis zum Jahre 2030 perspektivisch rund 14.600 neue Wohnungen.  Wenn jedes Jahr tatsächlich wie in den letzten Jahren jeweils 1.000 neue Wohnungen fertig gestellt werden, so werden die Möglichkeiten im Bestand nicht ausreichen, um den Peak im Jahre 2030 abzufangen. Anzeichen dafür, dass die Wohnungsnachfrage nachlässt, gibt es keine. Und wir wollen keine Spaltung in der Stadt, wir wollen keine segregierte Stadt. Für meine Faktion steht fest: Wir wollen keine Stadt, in der sich wegen der immer weiter drehenden Preisspirale nur noch wohlhabende Menschen mit Wohnraum versorgen können. Wir brauchen bezahlbare Mietwohnungen, und zwar nicht nur für Menschen mit Transfereinkommen, sondern auch für die sogenannte Mittelschicht, und wir brauchen bezahlbare Eigentumsmaßnahmen, etwa für junge Familien.

2. Die Herausforderungen, die mit einer Bebauung des Dietenbach-Geländes einhergehen, können bewältigt werden

Zum Bau eines neuen Stadtteils benötigt die Stadt die Verfügungsmöglichkeit über die dortigen Grundstücke. Auf ca. 130 ha Grundfläche sollen  perspektivisch 6.000 Wohnungen entstehen. Nach der Fertigstellung des Stadtteils sollen dort voraussichtlich 14.000 Menschen leben. 

a) Enteignungen nach Möglichkeit vermeiden

Das Gebiet Dietenbach umfasst 622 Grundstücke, wovon sich 422 in Privatbesitz befinden. Rechtlich kann die Stadt den Privateigentümern für die Übernahme der Grundstücke nicht mehr als den Gutachterpreis bezahlen, der mit 15 Euro pro qm festgelegt worden ist. Die meisten der GrundstückseigentümerInnen haben sich geweigert, ihre Grundstücke zu diesem Preis abzugeben. Sie wollen am Planungsgewinn teilhaben. Angesichts des überragenden Ziels der Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbaren Wohnraum, hätte die Stadt, was manche auch gefordert haben, schlichtweg großflächig zu Enteignungen greifen können. Die Stadt und dieser Gemeinderat wollen genau dies vermeiden. Es soll auf der Gemarkung Dietenbach keine Spekulation mit Grund Boden geben, aber die Eigentümerinnen und die Eigentümer sollen einen fairen Preis für ihre Grundstücke erhalten.

Durch das Engagement der Sparkasse, die eine eigene Vermarktungsgesellschaft gegründet hat, ist dieses Ziel umsetzbar. Die Konstruktion ist sehr kompliziert. Letztlich erhalten private Eigentümer, die ihre Grundstücke verkaufen, pro Quadratmeter die geforderten Euro 50 plus, konkret € 64 pro qm. Ich halte das für eine faire Beteiligung am Planungsgewinn. Mittlerweile haben sich auch rund 75 % der privaten EigentümerInnen bereit erklärt, entsprechende Verträge mit der Tochtergesellschaft der Sparkasse abzuschließen. Ich hoffe, dass dieser Prozentsatz noch weiter steigt. Meine Fraktion wird im übrigen dem Beschlussantrag Ziff. 5 der Drucksache G 18/114 zustimmen, wonach gegen die GrundstückseigentümerInnen,  die bis zum 31.12.2018 nicht verbindlich ihre Mitwirkungsbereitschaft erklärt haben, die erforderlichen Enteignungsverfahren einzuleiten sind.  Das Grundgesetz der Bundesrepublik enthält eine Eigentumsgarantie. Es bestimmt jedoch in Art. 14 Abs. 2 auch, dass Eigentum verpflichtet. Der Gebrauch des Eigentums, so heißt es dort ausdrücklich, soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Und wir sind überzeugt, dass der neue Stadtteil im Dietenbach genau dies tun wird: dem Wohl der Allgemeinheit dienen. 

b) Ersatzflächen für Landwirte 

Auf Dietenbach gibt es zwölf landwirtschaftliche Betriebe, darunter drei NebenerwerbslandwirtInnen, die zusammen rund 70 ha bewirtschaften. Wir sehen durchaus den Bedarf von Grund und Boden für die regionale Landwirtschaft und wollen eine regionale Versorgung der Menschen in der Stadt mit landwirtschaftlichen Produkten weiter voranbringen. Aus diesem Grund wurde beispielsweise am letzten Wochenende der Freiburger Ernährungsrat gegründet, Herr OB Horn war dabei. Jedoch kommt meine Fraktion in der Abwägung in diesem konkreten Fall zu dem Ergebnis, dass die landwirtschaftlichen Betriebe der Entwicklungsmaßnahme weichen müssen. Bislang gibt es  39 ha Ersatzflächen. Wir fordern die Verwaltung auf, weiter intensiv zu suchen, um nach Möglichkeit einen vollständigen Ersatz gewährleisten zu können, oder sonstige Maßnahmen zu entwickeln, mit denen das Überleben der landwirtschaftlichen Betriebe sichergestellt werden kann.

3. Ökologische Fragestellungen 

Das Gebiet, auf dem der neue Stadtteil Dietenbach errichtet werden soll, ist teilweise von hohem ökologischen Wert. Es gibt Waldflächen mit altem Baumbestand als Lebensraum für geschützte Vogel- und Fledermausarten, den naturnahen Gewässerlauf Dietenbach und geschützte Biotope. Die Verwaltung hat daher eine sog. strategische Umweltprüfung vorgenommen. Untersucht wurde nicht nur das Gebiet Dietenbach, sondern fünf weitere Alternativen auf der Gemarkung von Freiburg, nämlich die Gebiete „Nördlicher Mooswald“, „Südlicher Mooswald“, „Landwirtschaftsflächen östlich Ebnet“, „St. Georgen West“ sowie auch das Westliche Rieselfeld. 

Speziell die Untersuchung des westlichen Riesefeldes, dessen Bebauung ja immer wieder von Stimmen in der Stadt ins Gespräch gebracht wird, etwa von der früheren Leitung des gestalterischen Planungsamtes, Herrn Wolf Daseking, oder der Altherrenrunde im »Roten Bären«, empfehle ich doch zu vertiefter Lektüre. Genau wie der frühere Oberbürgermeister Dr. Salomon immer wieder betont hat, kommt auch die strategische Umweltprüfung zu dem Ergebnis, dass aus vielfältigen naturschutzfachlichen und naturschutzrechtlichen Gründen der Errichtung eines neuen Stadtteils im Bereich »Westliches Riesefeld« realistischerweise kaum überwindbare Hürden entgegen stehen. Mit Blick auf die europarechtlich geschützten Natura-2000-Gebiete (FFH-, Vogelschutzgebiet) erscheint es aussichtslos, die zwingend erforderliche Umweltverträglichkeitsprüfung erfolgreich durchführen. Die Aufhebung eines Naturschutzgebietes ist theoretisch nur möglich, wenn der festgelegte Schutzzweck nicht mehr erfüllt wäre. Davon kann im Westlichen Rieselfeld keine Rede sein. Noch nie wurde in Baden-Württemberg ein Naturschutzgebiet aufgehoben, ja noch nicht einmal eine Naturschutzgebiets-Kulisse verkleinert.

Die beauftragten Gutachter von Faktorgrün sowie Bosch & Partner kommen zu dem Ergebnis, dass von den untersuchten Alternativen das Gelände im Dietenbach mit Abstand die geringsten Eingriffe in umweltrelevante Schutzgüter verursachen wird, und dass eine Entwicklung des Stadtteils Dietenbach  nach heutigem Kenntnisstand umweltverträglich durchführbar ist. Es werden weitere umweltfachliche Untersuchungen vorzunehmen sein, insbesondere im Hinblick auf den Schutz bedrohter Tier- und Pflanzenarten, für den möglicherweise Ausnahmeverfahren von artenschutzrechtlichen Verboten erforderlich sein werden. 

Wie beim Bau des Stadtteils Landwasser stellt auch im Dietenbach die Wasser-Problematik eine große Herausforderung dar. Da ist zum einen die Tatsache, dass das Dietenbach-Gelände als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen ist. Hierzu hat die Verwaltung schon 2015 die Verbreiterung der Randzonen des Dietenbachs vorgeschlagen und die Einstauung des Wassers, so es denn tatsächlich kommt, im sog. Schildkrötenkopf. Ein schwierige Hürde ist auch der hohe Grundwasserstand. Vorgeschlagen ist hierzu eine Aufschüttung des Geländes und dazu dann die vorgezogene Einrichtung eines Erdaushub-Lagers . Eine intelligente Idee, wissen doch viele Gemeinden und Bauträger in der Region nicht, wohin mit ihrem Erdaushub für Baumaßnahmen. Ich darf in Erinnerung rufen, dass dies in der Geschichte der Stadt Freiburg übrigens keine einmalige Maßnahme ist. Auch beim Bau des Stadtteils Rieselfeld musste das abschüssigen Gelände großflächig aufgeschüttet werden.

Nur ein Aspekt am Rande: Bei der vertieften Untersuchung des „Schutzgutes Mensch“, insbesondere unter dem Gesichtspunkt Schallimmissionen spricht die strategische Umweltprüfung auch das Zeltmusik-Festival am Festival am Mundenhof an, dass jedes Jahr drei Wochen lang temporäre Schallimmissionen verursacht. Wir werden ein besonderes Augenmerk darauf legen müssen, wie dieses beliebte Kulturevent, das ja gerade wieder stattfindet, erhalten werden kann.

 4. Anträge zu den Zielvorstellungen für den neuen Stadtteil Dietenbach 

Ich kommen nun zu unseren Anträgen. Und dabei zunächst zu einer grundsätzlichen Erklärung der Sparkasse gegenüber. Herr Roth, der im Sparkassenverbund für die dort gegründete Tochtergesellschaft zuständig ist, hat ja bereits in der Zeitung „Der Sonntag“ vor einer zu frühen Festlegung von Sozialquoten für den neuen Stadtteil gewarnt. Ich will in Richtung Sparkasse ausdrücklich festhalten, dass wir verlässliche Vertragspartner sind. In der Rahmenvereinbarung, die zwischen der Stadt Freiburg einerseits und der Tochtergesellschaft der Sparkasse andererseits geschlossen wird, ist meiner Meinung nach der wichtigste Passus, dass Voraussetzung für die weitere Projektrealisierung für beide Parteien die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist. Der Sparkasse soll kein wirtschaftlicher Schaden aus ihrem Engagement für den neuen Stadtteil Dietenbach erwachsen. Dies möchte ich einfach festgehalten wissen, und ich habe auch kein Problem damit, dies auch heute noch einmal eigens in einem Beschluss festzuhalten. Umgekehrt wollen wir natürlich nicht, dass die Vermarktungsgesellschaft auf Dietenbach mit Grund und Boden spekuliert. Deshalb begrüße ich das Schreiben der Sparkasse vom heutigen Tage, mit dem noch einmal klargestellt wird, dass die Sparkasse aus diesem Invest keine Rendite anstrebt. Die dazu vorgeschlagene Rahmenvereinbarung hält auch in § 9 ausdrücklich fest, dass die Konzepte für die Vermarktung der Grundstücke zwischen den Vertragsparteien, also der Stadt und der Gesellschaft, gegenseitig abzustimmen sind.

Bei den Anträgen, die heute vorgestellt werden, handelt es sich um politische Anträge, mit denen der Gemeinderat die Ziele benennt, die mit der Errichtung eines neuen Stadtteils erreicht und im Laufe des Planungsprozess verfolgt werden sollen. Wir erwarten, dass auf Grund dieser Zielvorstellungen Vermarktungsalternativen berechnet werden, die dann dem Gemeinderat vorgelegt werden. Wir werden dann sehen, ob diese Ziele finanziell im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme zu stemmen sind, oder ob der Gemeinderat Gelder der Stadt oder Zuschüsse anderer öffentlicher Träger dazu benötigt.

a) Interfraktioneller Antrag mit dem Ziel: 50% geförderter Mietwohnungsbau

Es hat einige Aufmerksamkeit erregt, dass meine Fraktion sich dem Antrag anschließt, auf Dietenbach das Ziel zu verfolgen, auf 50 % der bebaubaren Flächen geförderte Mietwohnungen zu errichten. 

Die Grünen sind nach wie vor skeptisch, jedoch haben wir mittlerweile durchaus ermutigende Erfahrungen gemacht. Beispielsweise hat den Wettbewerb für das Grundstück am Kronenmühlenbach ein ganz normaler Bauträger gewonnen, der zugesagt hat, sogar 100 % sozial geförderte Mietwohnungen zu bauen und eine Festlegung der Mietpreisgrenzen für 60 Jahre!. Das Mietshäusersyndikat, der in der Stadt wohl bekannteste nicht-profitorientierte Bauträger, plant derzeit ein Projekt für eine ganze Siedlung von Mietshäusern. Und weiter haben wir festgestellt, dass die Fördergrenzen, innerhalb derer Familien einen Wohnberechtigungsschein für eine sozial geförderte Mietwohnung erhalten können, doch wesentlich höher liegen als dies früher der Fall war. So können auch Mietinteressenten und Mietinteressentinnen aus der unteren Mittelschicht berücksichtigt werden. Es wird unsere Sache sein, dies bei der zukünftigen Belegung der Mietwohnungen zu berücksichtigen, um keine Monostrukturen entstehen zu lassen.  Ich gehe zu dem fest davon aus, dass die Bundesregierung nicht umhin kommen wird, den Kommunen, die unter dem enormen Preisdruck für Boden und Mieten leiden, unter die Arme zu greifen. Ich rechne fest damit, dass es in naher Zukunft Förderprogramme gibt, in denen die Fördergrenzen noch deutlich höher liegen.

Die 50 %-Quote ist, wie Renate Buchen so gern sagt, zu einem Signal in der Stadt für soziale Verantwortung im Wohnungsbau geworden. Dem schließen wir uns an. Es ist meiner Meinung nach auch eine Frage der Haltung, ob man von vornherein sagt, dass dies nicht gelingen kann, oder ob wir sagen, wir versuchen es einmal. Auch bei Planung des Stadtteils Rieselfeld vor 25 Jahren haben die Grünen zusammen mit anderen Fraktionen den Bau von 50 % geförderten Mietwohnungen beschlossen. Damals ist dies gescheitert am Wegfall der öffentlichen Förderprogramme. Aber der Versuch, klarzumachen, wohin die Reise geht, ist trotzdem aller Ehren wert.

b)  Zweiter interfraktioneller Antrag 

Wir haben dann zusammen mit den Unabhängigen Listen und JPG (Junges Freiburg, Die Partei, Grüne Alternative)  noch einen weiteren Antrag zu den Zielvorstellungen unterbreitet, den wir mit dem Bau des neuen Stadtteils im Dietenbach verfolgen wollen. Über die vorgeschlagene Quote von 50 % öffentlich geförderten Mietwohnungen hinaus soll zusätzlich sogenannter „gebundene“ Mietwohnungsbau umgesetzt werden, mit differenzierten Mietbindungen unterhalb des Mietspiegels, sowie auch der Bau von Eigentumswohnungen. Die Zielvorstellung ist, dass darunter vorzugsweise auch öffentlich geförderte Eigentumsmaßnahmen sind, die auch Leute mit schmalerem Geldbeutel, insbesondere auch jungen Familien, erlauben, Eigentum zu erwerben, nicht zuletzt auch, um die Altersversorgung aufzustocken.

Und wer soll auf Dietenbach bauen? Unsere Zielvorstellung zielt auf einen »Freiburger Mix« ab: ein Drittel der Wohnbauflächen soll an Baugemeinschaften vergeben werden, vorzugsweise Freiburger. Die Vergabe der weiteren zwei Drittel soll vorzugsweise – es handelt sich ja um eine Zielvorstellung – an die Freiburger Stadtbau, Genossenschaften und nicht profitorientierte Bauträger gehen, wie etwa das Mietshäusersyndikat, das Studierendenwerk, sowie lokale Arbeitgeber zur Errichtung von Betriebswohnungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Wir wissen, dass die Uniklinik händeringend nach Wohnungen für ihre Belegschaft sucht. Auch die Stadt wird möglicherweise Interesse haben, auf Dietenbach für ihre Mitarbeiterschaft, etwa Erzieherinnen und Erzieher, Wohnraum vorzuhalten.

Die Entwicklung auch in anderen Städten der Bundesrepublik zeigt uns, dass es nicht nur um Quoten bei der Vermietung von Wohnungen geht, sondern dass das umfassendere Ziel der Kampf gegen die Spekulation mit Grund und Boden ist. Dieses Ziel wollen wir auch bei der Bebauung von Dietenbach verfolgen. Als erste konkrete Maßnahme schlagen wir vor, die im Besitz der öffentlichen Hand befindlichen Wohnbauflächen nicht zu verkaufen, sondern im Wege der Erbpacht weiterzugeben.  Wir wollen weiter überprüfen lassen, ob und wie auch für die von der Vermarktungsgesellschaft gehaltenen Flächen eine Erbpachtlösung umgesetzt werden kann. 

Der Kern des zusätzlichen Antrags sind für meine Fraktion jedoch umweltpolitische Ziele für den neuen Stadtteil. Sie haben alle den Aufmacher der Zeitung »Der Sonntag« gelesen, wonach nach dem Bund auch die Kommunen in Südbaden möglicherweise ihre Klimaschutzzeile verfehlen, wenn wir nicht ordentlich zulegen. Wenn die Stadt Freiburg ihre Klimaschutz-Ziel einer Verringerung des CO2 Ausstoßes pro Person von 50 % im Vergleich von 1992 bis 2030 sowie Klimaneutralität bis 2050 erreichen will, müssen wir uns anstrengen. Da reicht nach Meinung der Grünen ein klimaneutraler Stadtteil nicht aus. Auch wenn es schwierig wird, einen Plus-Energie-Stadtteil auf Dietenbach umzusetzen, so wie wir das jetzt beantragen, so ist ein ehrgeiziges Klimaziel beim Bau eines neuen Stadtteils doch noch wesentlich einfacher zu realisieren als eine Optimierung der bestehenden Stadtteile. Deshalb muss ein neuer Stadtteil unserer Meinung nach einen größeren Beitrag zur Erreichung des Klimazieles leisten, als die Kernstadt. Wir sind gespannt auf die Vorschläge, die die Verwaltung, sicher mit Unterstützung der Unternehmen und Forschungsinstitute im Umweltbereich, gerne auch mit unserer Unterstützung, entwickelt.

Gleichzeitig soll in dem neuen Stadtteil ein Freiraumkonzept mit ausreichend großen und qualitativ hochwertigen Grün–, Freiraum- und Freizeitflächen für die BewohnerInnen entstehen, das darüber hinaus auch der Verbesserung der biologischen Vielfalt und des Biotopverbundes dienen soll. Wir wollen nicht nur verdichtet und massiv bauen, sondern gleichzeitig auch einen attraktiven und grünen Stadtteil – Grün in dem Fall in der ursprünglichen Bedeutung des Wortes – umsetzen. Und zudem fordern wir die Realisierung eines modernen ökologischen Verkehrskonzepts. 20 Jahre nach der Errichtung Stadtteils Vauban, können wir nicht hinter diese Konzeption zurückfallen, sondern wir brauchen auch für den neuen Stadtteil, der erst Ende der 2020-Jahre Schritt für Schritt in Betrieb gehen wird, ein ökologisch anspruchsvolles Verkehrskonzept.

Schluss

Ich danke ausdrücklich Herrn Oberbürgermeister Horn und Herrn Bürgermeister Prof. Haag dafür, dass sie die von uns formulierten Zielvorstellung wohlwollend aufgegriffen und zugesagt haben, diese Zielvorstellungen konstruktiv weiterzuverfolgen. Ich danke vor allen Dingen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Verwaltung, die an dem unglaublich anspruchsvollen Projekt eines neuen Stadtteils gearbeitet haben und weiter arbeiten, allen voran der Projektgruppe Dietenbach mit Herrn Prof. Engel, der das Projekt engagiert vorantreibt, sowie auch seiner Vorgängerin, Frau Annette Schubert, der es zu verdanken ist, dass der neue Stadtteil innehalb von vier Jahren von einer bloßen Idee zu einer Chance gereift ist. Weiter danke ich auch der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau für ihr Engagement, mit dem sie erneut unter Beweis stellt, dass sie nicht irgendeine Bank ist, sondern  bereit ist, eine verantwortungsvolle Rolle bei der Entwicklung der Stadt und der Region einzunehmen.