„Bezahlbar Wohnen 2030“: Neue politische Richtung eingeschlagen

Zwei Jahre nach der Einrichtung des „Referates für bezahlbares Wohnen“ wurde mit dem Konzept „Bezahlbar Wohnen 2030“ ein Update der Freiburger Wohnungspolitik vorgelegt. Maria Viethen zeigt in ihrer Rede dazu auf, welche Stellschrauben entscheidend für bezahlbaren Wohnraum sind.

Rede der Fraktionsvorsitzenden Maria Viethen zu TOP 7 der Gemeinderatssitzung vom 10. November 2020: Gesamtkonzept „Bezahlbar Wohnen 2030“

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
liebe Kolleginnen und Kollegen,
meine sehr geehrten Damen und Herren,

Ganz kurz zur Historie des Konzepts „Bezahlbar Wohnen 2030“, das wir heute beschließen: Im Jahr 2000 gab OB Dr. Böhme den Startschuss für den neuen Flächennutzungsplan und setzte einen Flächenbedarf von 263 ha fest – viermal die Fläche des Rieselfeldes. Es wurden dann Bedarfsanalysen eingeholt und der Bedarf wurde dann unter OB Dr. Salomon deutlich nach unten korrigiert. Die Gutachter prognostizierten damals einen Peak des Wohnungsbedarfs um das Jahr 2015 und ab dahin einen kontinuierlichen Rückgang. All dies wurde vom Gemeinderat geprüft und beschlossen. Damals gab es zwar noch nicht Herrn Dr. Gröger in diesem Gremium, aber es gab durchaus schon Freie Wähler, geführt von Alfred Kalchthaler und später Gerolf Staschull, die diese Beschlüsse mitgetragen haben. Es ist schließlich nicht ehrenrührig, mit der Versiegelung von Flächen möglichst zurückhaltend umzugehen. Was übrigens auch heute noch gilt.

Als dann deutlich wurde, dass die Entwicklung gänzlich anders verlief, wurde das Handlungsprogramm Wohnen entwickelt und 2013 beschlossen. Eine Wohnungsbedarfsanalyse der Firma Empirica prognostizierte 2015 eine Stagnation des Wohnungsbedarfs erst im Jahre 2030 und bis dahin einen zusätzlichen Bedarf von 15.000 Mietwohnungen. In diesen 15 Jahren müssen also jährlich 1.000 Wohneiheiten gebaut werden, eine Zahl, die bislang in jedem Jahr übertroffen worden ist. Für den neuen Flächennutzungsplan wird es 2021 eine neuerliche Wohnungsbedarfsanalye geben, die uns zeigt, wo wir tatsächlich stehen.

Das jetzt vorgelegte Konzept ist eine gute und inhaltlich stimmige Schilderung des aktuellen Standes und eine Zusammenstellung der laufenden und geplanten Maßnahmen. Ich danke Frau Recker und ihrer Mannschaft ebenso wie den beteiligten Ämtern sehr für die Arbeit. Das hier ist ein Konzept, eine Diskussionsgrundlage. Zu allen wichtigen Themen wie Kleineschholz, Dietenbach, Gestaltung von Erbbaurechten, etc. wird es Einzelvorlagen geben, über die wir dann im Detail diskutieren und entscheiden können.

Das Konzept heute gibt eine neue politische Richtung vor. Waren wir 2013 noch mehrheitlich der Auffassung, der Wohnungsmarkt könne allein durch den Bau möglichst vieler Wohnungen wieder ins Lot gebracht werden, so wissen wir heute, dass allein das Angebot es nicht richten wird, damit wir die gallopierenden Mieten in den Griff bekommen. Unsere Zielgruppe sind ganz klar die EmpfängerInnen niedriger und mittlerer Einkommen, die auf dem Wohnungsmarkt in Freiburg heute ihren Wohnbedarf nicht bzw. nur zu völlig unsozialen Bedingungen decken können.

Wie dringlich ein Gegensteuern ist, zeigte vor einigen Tagen die Aufregung über Hornbühl Ost. Dort stehen Eigentumswohnungen zu einem Preis von € 8.000 pro qm zur Vermarktung an. Der Investor hat sich von der Verpflichtung, 50% der Wohnungen als sozial geförderte Mietwohnungen zu errichten, sozusagen freigekauft durch die Abtretung von 20% der Grundstücksfläche. Das sehen die baupolitischen Grundsätzen auch genau so vor. 2016 bei der Vermarktung des Baugebiets sahen die baupolitischen Grundsätze übrigens noch 10% Flächenabgabe vor. Dass die Investoren dort 20% abtreten müssen, ist der Initiative des früheren grünen Stadtrats Eckart Friebis zu verdanken.

Wir werden die baupolitischen Grundsätze sorgsam überprüfen müssen. Wie auf S. 38 des Gesamtkonzepts zu lesen ist, befinden sich diese Grundsätze jedoch derzeit ohnehin in der Prozessanalye, werden also auf Handhabung und Auswirkungen hin überprüft und dem Gemeinderat Anfang 2021 erneut vorgelegt. Aber Vorsicht: Ein Bauträger würde die Kosten für die Errichtung von 50% sozial geförderte Wohnungen eines Wohngebiets, wenn es denn keine Alternative mehr gäbe, auf den Preis für den frei finanzierten Teil aufschlagen. Genauso wie dies mit den Kosten für die 20%-ige Abgabe der Grundstücksfläche geschieht. Und die Mietpreisbindung für die vom Investor errichteten geförderten Wohnungen würde nur 25 Jahre gelten. Egal was eine Überprüfung der baupolitischen Grundsätze ergibt: Wir wollen, dass die Stadt nicht nur auf Hornbühl Ost, sondern stets bei einer Abtretung von Grundstücksfläche durch Bauträger dafür sorgt, dass dort 100% geförderte Wohnungen errichtet werden. Das geht durchaus, wenn die Stadt den kostenfrei erhaltenen Grundstücksanteil im Erbbaurecht zu 0 % Erbbauzins vergibt und dann eine Mietpreisbindung für 75 Jahre vereinbart wird. Das würde zu einer sozialen Durchmischung auch gerade in teuren Baugebieten führen.

Nach wie vor halte ich den Beschluss des Gemeinderats für wichtig, dass städtische Grundstücke nur noch im Wege des Erbbaurechts vergeben werden sollen. Spekuliert wird nicht mit dem Wert eines Hauses, das ja bestimmte Herstellungskosten hat und der Abnutzung unterliegt. Spekulationobjekt ist der knappe Grund und Boden. Die Variante, dass Bauinteressenten den gesamten Erbbauzins für 75 Jahre sofort ablösen, der Höhe nach begrenzt durch den aktuellen Bodenwert, ist ein attraktives Angebot. 100% des Bodenwerts umgelegt auf 75 Jahre entspricht einer Zinshöhe von jährlich 1,33%. Und es führt zusätzlich noch dazu, dass der städtische Haushalt diese Einmalzahlungen zeitnah verbuchen kann.

Ich will abschließend noch Dank sagen für den Bericht der Wohnungsnotfallhilfe, über den wir heute nicht sprechen. Ein Thema, das aber sehr wohl in Zusammenhang steht mit der Konzept Bezahlbar Wohnen. Insbesondere dane ich ausdrücklich Herrn Heidemann und Herrn Schöpperle-Faller und ihren Teams für die engagierte Arbeit. Wir wissen, 2019 war für Sie ein sehr schweres Jahr und auch 2020 wird die Arbeit nicht leichter.