„Alles dafür tun, dass die Mieten in Freiburg bezahlbar bleiben“

Rede von Stadtrat Gerhard Frey zu TOP 7 der Gemeinderatssitzung am 19.05.2015 zum Thema: „Handlungsprogramm Wohnen“

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
Sehr geehrter Herr Bürgermeister Haag,
Sehr geehrte Damen und Herren,

laut der letzten Bürgerumfrage wünschen sich die Freiburger vor allem mehr Investitionen in den Wohnungsbau. Zwei Aspekte liegen diesem Anliegen zu Grunde:

1. Die Wohnungsmieten sind sehr hoch und
2. Es gibt keine akzeptablen Wohnungsangebote auf dem Markt, weder zur Miete noch zum Kauf.

Die vorliegende Wohnungsbedarfsanalyse bestätigt diese beiden Aspekte. Hauptbetroffene der Wohnungsknappheit sind – laut „Empirica“ – Personen in der sogenannten „Rush Hour of Life“ oder Expansionsphase, Personen, die in den Beruf einsteigen, eine Familie gründen und eine meist größere Wohnung brauchen.

Viele hier im Hause, auch meine Fraktion, sind bis vor rund sieben Jahren noch fest davon ausgegangen, dass die Bevölkerungsabnahme in der Bundesrepublik sich ab 2015 auch in Freiburg auswirken wird.
Heute wissen wir, dass bestimmte Städte aufgrund von aktuellen Wanderungsbewegungen der Bevölkerung viel länger wachsen und erst viel später den Punkt erreichen werden, ab dem die Bevölkerung nicht mehr zunimmt. D.h. es gibt einige Städte und Regionen vor allem im Westen der Bundesrepublik, die wachsen wie zu Babyboomer-Zeiten, während andere Regionen der Bundesrepublik, vor allem ländliche Regionen im Osten Deutschlands, regelrecht entvölkern.

Mit den letzten Bauten im Rieselfeld und im Vauban waren Ende des letzten Jahrzehnts die Wohnungsbaureserven aufgebraucht, und die Flächen des FNP hatten in der konkreten Umsetzung nicht ausreichend Potential, um die Nachfrage nach Wohnbauflächen für rund 1000 neue Wohnungen pro Jahr zu befriedigen. Dies wird sich auch in den nächsten Jahren trotz Gutleutmatten, Zinklern und Innenentwicklungspotentialen nicht grundlegend ändern.  Erst mit der konkreten Bebaubarkeit von Dietenbach erwartet meine Fraktion eine gewisse Entspannung auf dem Wohnungsmarkt – obwohl Empirica aktuell davon ausgeht, dass auch unter vorsichtiger Schätzung der Wohnungsnachfrage und trotz Dietenbach und Innentwicklung im Jahr 2030 immer noch rund 5.700 Wohnungen in Freiburg fehlen werden.

Die Drucksache über die Umsetzungen der Flächen des FNP hat gezeigt, dass alle augenblicklich im Verfahren befindlichen Bebauungspläne rund 2.500 Wohneinheiten erschließen können. Bis zur Bebaubarkeit von Dietenbach kommt sicherlich noch die eine oder andere Innenentwicklung und kleinere Baufläche hinzu, aber realistisch betrachtet, wird man in den nächsten Jahren trotz aller Anstrengungen die Vorgabe, 1.000 neue Wohnungen pro Jahr auszuweisen, nicht realisieren können.

Dieser Bauflächenmangel bedeutet für uns aber auch, dass man erstens die vorhandenen wenigen Flächenpotentiale intensiv nutzen muss. Urbane Dichte in der Wohnbebauung bedeutet nicht gleichzeitig einen Mangel an Wohnqualität – wie die Mittelwiehre seit Jahrzehnten beweist.
Zweitens müssen die Potentiale von Abriss und Neubebauung im Wohnungsbestand mit dem Ziel der Erschließung zusätzlichen Wohnraums noch offensiver angegangen werden – wie z. B. bereits in der Umsetzung beim Uni-Carré und in der Planung bei der ECA-Siedlung.
Hierzu gehören drittens die Erschließung der Potenziale von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Dachgeschosse und Aufstockungen im Bestand.
Viertens brauchen  wir ein regionales Bauflächenmanagement mit den Gemeinden im Umland, ganz besonders mit denen die gut an den ÖPNV, an die Regio-S-Bahn angeschlossen sind, um die Wohnungsangebote für Familien im Freiburger Umland zu erhöhen.
Fünftens schlägt meine Fraktion konkret vor, den Bebauungsplan für das Areal Güterbahnhof Nord dahingehend zu ändern, dass mehrere hundert zusätzliche Wohnungen auf der Fläche der Firma Scharr nach deren Wegzug gebaut werden können.

Der Perspektivplan wird in den Diskussionen zu genannten Punkten der Innenentwicklung aber auch im Rahmen des neuen Flächennutzungsplans eine wichtige Rolle spielen. Der in der Drucksache genannte „Atlas Freiburg“ objektiviert sehr kleinräumig, wo in der Stadt zusätzliche Wohnbaupotentiale neben einer guten Freiraumversorgung möglich sind.
Relativ kurzfristig sehen wir vor allem beim Baustein „Kapern“, d. h. dem Heranrücken von Bauflächen an Straßen und Bahnlinien, zusätzliche Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, auch für den geförderten Wohnungsbau.

Nun noch einige Anmerkungen zur Frage: Wie können wir in den nächsten Jahren die sozialen Folgen der Wohnungsknappheit in Freiburg abfedern, damit die Stadt, wenn schon nicht für alle Nachfrager, so doch zumindest für alle Nachfragegruppen Wohnungsangebote vorhält.

Die soziale Frage beim Thema Wohnen.

Unstrittig ist – und das hat die Empirica-Studie bestätigt – dass der Wohnungsmangel in den Städten die Preisentwicklung bei den Mieten und bei den Kaufangeboten antreibt. Die einzige Phase der Stagnation bei Mieten und Kaufpreisen in Freiburg war zu dem Zeitpunkt, als gleichzeitig im Rieselfeld und im Vauban neue Wohnungen gebaut wurden und für kurze Zeit ein Überangebot bestand.

Den hohen Wohnkosten steht in Freiburg eine niedrige Kaufkraft gegenüber, sodass viele Bürgerinnen große Teile ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben müssen.

Das Handlungsprogramm Wohnen hat deshalb die Aufgabe, neben dem Bau von neuen Wohnungen auch Instrumente zu aktivieren und zu entwickeln, die der Preisentwicklung bei den Wohnkosten entgegensteuern:

Das wichtigste Instrument hierbei ist sicherlich der städtische Mietspiegel:
Der Mietspiegel federt generell die Preisentwicklung ab, wie man gut aus der Empirica-Studie mit den Angebotsmieten, die deutlich über 2,50 Euro höher liegen wie die Durchschnittsmiete des Freiburger Mietspiegels, ablesen kann.
Sollte sich der Gesetzgeber dazu durchringen, auch Bestandsmieten, die mehr als drei Jahre unverändert blieben, mit in den Mietspiegel einzubeziehen, wäre der Dämpfungseffekt  durch den Mietspiegel noch höher. Die Mietpreisbremse wirkt in die gleiche Richtung.

Ein zweites Instrument ist der geförderte Mietwohnungsneubau.
In unserem Antrag schlagen wir vor, die baulandpolitischen Grundsätze zu öffnen und neben der bisherigen Verpflichtung zur Schaffung von 30 % geförderten Wohnungsbaus weitere Anteile als gebundene Mietwohnungen in städtebaulichen Verträgen festlegen zu können.
Eine grundsätzliche Quote von 50 % geförderter Mietwohnungen auf Bauflächen – wie im interfraktionellen Antrag gefordert – halten wir für falsch.

Nicht überall ist eine Innenentwicklung mit einem hälftigen Anteil geförderter Mietwohnungen sozialpolitisch sinnvoll. Meine Fraktion will sich diese Entscheidung je nach Baufläche offen halten.
Fakt ist, dass der geförderte Mietwohnungsbau trotz aller positiven Änderungen der Förderbedingungen in den letzten Jahren weiterhin unwirtschaftlich und auf Quersubventionen aus dem freifinanzierten Wohnungsbau angewiesen ist. Die Wohnbaugenossenschaften bauen deshalb bereits seit Jahren keine geförderten Mietwohnungen mehr. Die Freiburger Stadtbau macht es, weil der Aufsichtsrat es will. Als Kompensation erhält sie deshalb regelmäßig städtische Flächen für ihre Bauträgertätigkeit, um über Gewinne im Bauträgergeschäft, den defizitären sozialen Wohnungsbau zu refinanzieren.

Ein drittes Instrument sind die Vergabekriterien bei städtischen Bauflächen, die städtebaulichen Verträge und die Bebauungspläne.
Meine Fraktion setzt zur Steuerung dessen, was und für wen gebaut wird, auf die Grundstücksvergaben bei den städtischen Flächen und auf städtebauliche Verträge.
Die Vergaben bei der Fläche Gutleutmatten – trotz aller aktuellen Querelen – haben gezeigt, dass mit diesem Instrument lang laufende soziale Mietpreisbindungen zu einem akzeptablen Preis erzielt werden können. Wir setzen aber auch deshalb auf die Vergabekriterien und städtebaulichen Verträge, um einen ganz konkreten Vorschlag aus der Empirica Studie umzusetzen.
Wenn wir auch in den nächsten Jahren Personen in der Expansionsphase, also junge Familien, bei der Wohnungssuche unterstützen wollen, müssen wir zukünftig Vorgaben bei den Wohnungsgrößen machen. Empirica empfiehlt, sowohl bei den Kaufangeboten wie auch bei Mietangeboten den überwiegenden Neubau von Wohnungen über 80 qm, also Wohnungen mit 4 Zimmern und mehr, für Familien zu realisieren.

Ein viertes sozialpolitisches Instrument in der Wohnungspolitik ist die Verlängerung der Belegungsbindung bei bisher geförderten Wohnungen. Bereits im Jahr 2013 haben wir beschlossen, die bis 2017 auslaufenden Belegungsbindungen bei der Freiburger Stadtbau mit städtischen Zuschüssen zu verlängern. Die Verwaltung schlägt nun ein Modell vor, auch alle weiteren bis 2025 aus der Bindung fallenden Wohnungen zu verlängern. Das Landesförderprogramm sieht dies erstmalig ab 2015 vor und subventioniert eine Verlängerung der Belegungsbindung um 15 Jahre mit einer Einmalzahlung von 461 € pro qm. Voraussetzung ist, dass die Mieter von ihrer Einkommenshöhe die Fördervoraussetzungen erfüllen. Bei der Freiburger Stadtbau sind dies voraussichtlich 532 Wohnungsmieter.
Die Verwaltung hat unserer Meinung nach mit der Bindungsverlängerung eine sehr gute Zwischenlösung bis zur Bebaubarkeit von Dietenbach gefunden.
Zwischenlösung deshalb, weil uns klar ist, dass mit der Fördersumme von voraussichtlich 17,8 Mio. € des Landes und hinzu fast 3 Mio. € der Stadt keine einzige neue Sozialwohnung gebaut wird, sondern nur der Status quo erhalten bleibt. Sobald Bauflächen vorhanden sind, sind diese Subventionen natürlich besser im Neubau geförderter Wohnungen investiert und weniger gut im Bestandserhalt.

Das fünfte und sechste sozialpolitische Instrument zur Steuerung des Wohnungsmarkts ist die soziale Erhaltungssatzung und die Satzung zur Verhinderung von Zweckentfremdungen. Wir haben die beiden Drucksachen bereits im März im GR diskutiert, deshalb möchte ich hier  nicht mehr darauf eingehen.

Fazit:
Das Thema Wohnungspolitik wird auch in den nächsten Jahren virulent und schwierig bleiben.
Wir müssen alle vorhandenen Wohnungsbaupotentiale nutzen, um auch mit wenigen Flächen und mit schwierigen Innenentwicklungen möglichst viel Wohnungsneubau zu erzeugen, selbstverständlich mit einer guten Entwicklung auch des Wohnumfeldes.
Der Perspektivplan wird ein gutes Instrument zur Steuer städtischer Innenwicklungspotentiale werden.
Die Hauptzielgruppe des Wohnungsneubaus sind junge Erwachsene in der Expansionsphase.
Wir müssen alles dafür tun, dass die Mieten in Freiburg bezahlbar bleiben. Deshalb müssen wir konsequent alle städtischen Eingriffsmöglichkeiten nutzen.

Vielen Dank!