Am Dienstag wurde im Gemeinderat auch über die Ausrichtung der Freiburger Stadtbau (FSB) diskutiert. In seiner Rede skizziert Fraktions-Vize Frey die Geschichte der öffentlich geförderten Wohnungsbaus und macht deutlich, dass es wie vor dem Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 wieder ein starkes finanzielles Engagement des Bundes für geförderten Wohnraum benötigt.
Rede von Stadtrat Gerhard Frey zu TOP 5 der Gemeinderatssitzung vom 27.11.18: Stärkung und Weiterentwicklung der Freiburger Stadtbau
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Horn,
Sehr geehrte Damen und Herren,
wenn man über die Neuausrichtung der Freiburger Stadtbau spricht, mit dem Ziel auch für breitere Schichten der Bevölkerung Mietwohnungen zu erstellen, muss man sich nochmals die Historie der Wohnungsbauförderung in Deutschland ab den 60er Jahren vergegenwärtigen.
Der öffentlich geförderte Wohnungsbau in gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften orientierte sich damals an den Wohnbedürfnissen der unteren, aber vor allem auch der mittleren Einkommensschichten. Es galt damals hochwertigen Wohnungsbau für breite Bevölkerungsschichten zu niedrigen Mieten zu realisieren. Der soziale Wohnungsbau erfolgte von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften – unter anderem von der Freiburger Siedlungsgesellschaft, der „Neuen Heimat“ oder der GAGFAH – übersetzt der „Gemeinnützigen Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten“.
In den 80er Jahren wurde die Wohnraumförderung des Bundes drastisch zusammengestrichen. Am 31.12.1989 kam dann das Ende des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und damit das Ende der massiven Förderung des Wohnungsbaus durch den Bund. 1800 gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften wurden ab diesem Zeitpunkt der regulären Unternehmensbesteuerung unterzogen und gleichzeitig von den gesetzlichen Bindungen befreit.
Der 1.1.1990 war für den gemeinnützigen Wohnungsbau ein Paradigmenwechsel in doppelter Hinsicht:
Zum einen, weil staatliche Wohnungsbauförderung sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr an breite Schichten der Bevölkerung richtete, sondern es galt nun, „Bedürftige“ mit sozialem Wohnungsraum zu versorgen.
Zum anderen, weil der Skandal um die gewerkschaftsnahe „Neue Heimat“ in den 80er Jahre deutlich machte, dass die Mehrzahl der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften defizitär waren, keine ausreichenden Rücklagen gebildet hatten und schlecht geführt wurden. So auch die Freiburger Siedlungsgesellschaft. Viele marode kommunale und staatliche Wohnungsbaugesellschaften wurden im Folgejahrzehnt von Finanzinvestoren übernommen.
Der damalige OB Böhme zog bei der Freiburger Siedlungsgesellschaft die Reißleine und stellte mit Unterstützung des Gemeinderats die Siedlungsgesellschaft als Freiburger Stadtbau (FSB) neu auf und forderte, dass sie ohne städtische Zuschüsse auskommt. In diesem Kontext erfolgte Mitte der 90er Jahre der Beschluss die Mieten bei der FSB an den Mietspiegel heranzuführen. Gleichzeitig wurde vom Gemeinderat beschlossen zur Stärkung des Eigenkapitals Wohnungsbestände zu veräußern. Die letzten zu Beginn dieses Jahrtausends an die GAGFAH.
Die letzten 15 Jahre bei der FSB waren weiter geprägt durch Versuche die Einnahmenseite vor allem über das Bauträgergeschäft auszubauen und die marode Bausubstanz der FSB-Gebäude mit einem Volumen von 192 Mio. € zu sanieren und zu modernisieren. Die Hochhaussanierungen bei gleichzeitiger Schaffung von zusätzlichem Wohnraum sind Leuchtturmprojekte dieser Phase. Seit 2012 hat die FSB zusätzlich den Auftrag des Gemeinderats umgesetzt, verstärkt geförderte Mietwohnungen neu zu bauen.
Sowohl der Neubau geförderter Wohnungen wie auch die Bestandssanierung erfolgten mit einer massiven Subventionierung durch die Stadt Freiburg. In den Wohnungsbestand der FSB in Weingarten und Haslach flossen über den städtischen Anteil an Sanierungsmitteln Millionen aus dem städtischen Haushalt und auch für den Neubau von Sozialwohnungen wurde das Eigenkapital der Stadtbau in den letzten 5 Jahren mit zweimal jeweils 5 Mio. € aus dem Haushalt gestärkt. Zuletzt wurde beim Verkauf der Fläche Binzengrün 34 für die Bauträgermaßnahme der FSB vom Verkaufserlös rund 2,7 Mio. € an die FSB zur Förderung der geförderten Mietwohnungen wieder zurückerstattet.
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, das Rad bei der FSB muss nicht neu erfunden werden, die Vorlage bieten hierzu auch wenig Substanzielles. Trotzdem ist meine Fraktion selbstverständlich immer offen für eine Diskussion über eine Neuausrichtung der FSB, die auch vom finanziellen Aspekt her zu Ende gedacht ist.
Im Gegensatz zum Münchner Haushalt, der pro Jahr 500 Millionen in den sozialen Wohnungsbau investieren kann, gehe ich nach meinem bisherigen Kenntnisstand über den Haushalt 2019/2020 nicht davon aus, dass der städtische Haushalt den Bau geförderter Wohnungen bei der FSB in einer Größenordnung von 10 Mio. € pro Jahr subventionieren können wird. Mit einer solchen zusätzlichen finanziellen Ausstattung wäre die FSB tatsächlich in der Lage statt der angepeilten 150 geförderten Wohnungen, rund 300 geförderte Mietwohnungen pro Jahr zu finanzieren und damit, falls Flächen zur Verfügung stehen, auch zu bauen.
Wir sehen auch ein Thema bei der FSB, welches wie das Mietenmoratorium weitere Einnahmeausfälle erzeugen würde:
Das Bauträgergeschäft bewegt sich inzwischen preislich für Eigentumswohnungen bei 5.300 € bis 5.800 € pro Qm. Ein Preisniveau welches sich eine Normalbürgerin, ohne Vermögen im Hintergrund, nicht mehr leisten kann. Man muss diskutieren, ob man weiterhin mit überteuren Eigentumswohnungen geförderte Mietwohnungen subventionieren will oder ob man die Eigentumsmaßnahmen, wie zu Beginn des Bauträgergeschäfts bei der FSB, preislich wieder an der Mittelschicht, kombiniert mit einer Eigennutzung orientiert.
Fazit:
Wir sind gespannt auf die Diskussionen über die Zukunft der Freiburger Stadtbau. Sie darf aber nicht allein darin bestehen, sich im Gemeinderat weitere Einnahmeausfälle auszudenken. Die FSB muss in der Lage sein, wie bisher massiv in den geförderten Mietwohnungsneubau zu investieren und auch den Wohnungsbestand zu sanieren.
Der Bund ist gefordert, ein neues Wohnungsbauprogramm aufzulegen, was sich wieder an breite Bevölkerungsschichten in den Ballungsräumen richtet und bezahlbares Wohnen, in ökologisch hochwertigen Wohnungen ermöglicht.
Vielen Dank
