Stadtbau stärken für faire Mieten und Wohnbauoffensive

Mit der Konzeption „FSB 2030 – Mehr Wohnen. Faire Mieten. Für Freiburg“ hat der Gemeinderat einen wohnungspolitischen Meilenstein beschlossen. Maria Viethen begründet in ihrer Rede, warum die Vorlage der Verwaltung ausgewogen ist und den Forderungen der Grünen nachkommt. Mehr dazu auch in unser FAQ zur Neuausrichtung der Stadtbau.

Rede der Fraktionsvorsitzenden Maria Viethen zu TOP 7 & 8 der Gemeinderatssitzung vom 26. 05. 2020

TOP 7 Freiburger Stadtbau GmbH (FSB): Konzeption „FSB 2030 – Mehr Wohnen. Faire Mieten. Für Freiburg“ sowie Änderung der Hauptsatzung
TOP 8: Beratung und Beschlussfassung zum Einwohnerantrag „5 Jahre Mietstopp bei der Freiburger Stadtbau“

Sehr geehrter Oberbürgermeister,
liebe Kolleginnen und Kollegen,
sehr geehrte Damen und Herren,

zu Beginn einfach mal ein paar Sätze aus dem Wahlprogramm der Grünen zur letzten Kommunalwahl. Unter der Überschrift „Wohnraum für Freiburg: sozial und ökologisch“ steht da: „Auch die Wohnungen der Freiburger Stadtbau müssen bezahlbar bleiben. Wir Grüne wollen die Mieterhöhungen vom Mietspiegel abkoppeln, sodass keine automatischen Mieterhöhungen mehr erfolgen. Die Stadtbau muss aber zugleich wirtschaftlich leistungsfähig bleiben, um den Sanierungsstau in den Stadtbauwohnungen weiter abzubauen und um gleichzeitig neue bezahlbare Wohnungen bauen zu können.“
Den dreimonatigen Mietenstopp bei der Stadtbau, den der Oberbürgermeister direkt nach seiner Wahl verfügt hat, haben die Grünen deshalb als Signal in die richtige Richtung begrüßt. Wir haben aber gefordert, diese Maßnahme möglichst zeitnah zu beenden, weil damit eine Sozialleistung nach dem Gießkannenprizip verteilt wird, und eben nicht denen zugute kommt, die tatsächlich darauf angewiesen sind.

Mit der jetzigen Vorlage kommt die Verwaltung den Forderungen der Grünen nach: Die heutige Entscheidung wird einen Meilenstein in der Geschichte der Stadtbau darstellen. Es handelt sich um einen sehr klugen und ausgewogenen Beschluss, der zum einen sozial zielgenau, zum anderen ökologisch ehrgeizig und finanziell ausgewogen ist. Ich danke Ihnen persönlich, aber auch der verwaltungsinternen Arbeitsgruppe mit Herrn Müller, Frau Schonhard, der Geschäftsführung der Freiburger Stadtbau und anderen, die ein richtig gutes Konzept erarbeitet haben, dass wir, die Grüne Fraktion, ohne Wenn und Aber unterschreiben werden.

So, damit könnte ich eigentlich meine Rede beenden. Das tue ich nicht. Denn – wie ja zu erwarten war – ist wieder das übliche Windhundrennen unter den Fraktionen gestartet, wer sich durch noch weitergehende und noch kleinteiligere Vorschläge im Vergleich zu den anderen als besonders sozial profiliert. Bevor ich zu den einzelnen Bausteinen des Verwaltungsvorschlages und den Anträgen dazu komme, erst noch einmal ein kurzer Rückblick.

Der Grundsatz, dass die Mieten der Freiburger Stadtbau an den Mietspiegel herangeführt werden sollen, datiert vom November 1994. Darauf gedrängt hatte der damalige Oberbürgermeister Dr. Rolf Böhme, Mitglied der SPD. Das geschah zu einer Zeit, als die Vorgängerin der Stadtbau, die damalige Siedlungsgesellschaft, laufende Zuschüsse von zuletzt 11 Mio. jährlich brauchte, und das aus einem städtischen Haushalt, der nicht einmal halb so groß war wie heute. Die Mieten der Stadtbau bewegten sich teilweise in Bereichen von 3,50 – 4,50 DM pro qm (also umgerechnet 1,80 – 2,30 Euro) und der Wohnungsbestand war in weiten Teilen marode. Auch die Gemeinderprüfungsanstalt hat damals moniert, dass die Mieten der Siedlungsgesellschaft nicht dem Gemeindewirtschaftsrecht entsprachen. Der Gemeinderat hat dann den Beschluss zur Mietanpassung zusammen mit einem Vorschlag der Grünen angenommen, dies stufenweise zu tun, um Härten für die MieterInnen zu vermeiden.

Auch damals herrschte Wohnungsknappheit, der Druck auf die Miethöhe und damit auf den Mietspiegel war jedoch auch nicht annähernd so dramatisch wie heute. Wir hatten sogar Ende der 90er Jahre nach der Fertigstellung der neuen Stadtteile Rieselfeld und Vauban mehrere Jahre lang keinen signifikanten Anstieg der Mieten in der Stadt. Ein Beschluss , die Mieten an den Mietspiegel heranzuführen, hatte damals also eine ganz andere Bedetuung. 1999 wurde dann die Siedlungsgesellschaft mit der Freiburger Kommunalbauten GmbH & Co. KG zu einem Gesamtunternehmen verbunden. Politisch war es ein aufsehenerregendes Novum, als der Geschäftsführer Günther Petry, ebenfalls SPD und später OB von Kehl, verkündet hat, dass die Stadtbau keine Wohlfahrtseinrichtung, sondern ein wirtschaftlich arbeitendes Unternehmen sein sollte.

Noch im Jahre 2006 hatte die FSB einen Verlustvortrag aus der Zeit als Siedlungsgesellschaft von 37 Mio. Euro! Dass die FSB mittlerweile seit vielen Jahren keine Unterstützung aus dem städtischen Haushalt benötigt, dass trotzdem die Mieten im Durchschnitt 25% unter dem Mietspiegel liegen, gleichzeitig jedoch der Wohnungsbestand modernisiert und in gutem Zustand ist, verdankt die Stadt Ralf Klausmann und seinem Team, der auch schon mehr als 20 Jahre Geschäftsführer ist. Mit Herrn Klausmann haben gerade die Grünen in Einzelfragen immer wieder Debatten gehabt, es gab des öfteren auch Kritik, etwa an der Kommunikation mit den MieterInnen. Aber dem Grundsatz nach finde ich, dass diese Leistungsbilanz erwähnenswert ist. Mit Magdalena Szablewska, die sich in kurzer Zeit viel Vertrauen beim Gemeinderat erarbeitet hat, haben wir jetzt ein gutes Gespann in der Geschäftsführung. Vergleicht man das Angebot der Freiburger Stadtbau mit anderen Wohnungsgesellschaften, die sich in Freiburg tummeln, beispielsweise der Vonovia, dann erhalten die MieterInnen der FSB ein Top-Angebot: Wohnungen in gutem Zustand, und im Durchschnitt zu Mieten, die deutlich unter dem Mietspiegel liegen.

Die Freiburger Stadtbau kann dieses Angebot nur aufrechterhalten, wenn sie weiter ein wirtschaftlich gesundes Unternehmen bleibt. Aus der Deckungsbeitragsrechnung für die einzelnen Geschäftsbereiche ergibt sich, dass im Mietbereich die Einnahmen, also die Mieten, nicht kostendeckend sind. Über den Daumen gepeilt, muss der Mietbereich jährlich mit zwei Millionen aus den anderen Tätigkeitsfeldern unterstützt werden. Alle Eingriffe in das wirtschaftliche Gefüge müssen deshalb mit Bedacht und nachhaltig erfolgen. Für die grünen Fraktion lautet der Grundsatz der heutigen Entscheidung, dass die Stadtbau ihrem sozialen Auftrag wie bisher ohne Finanzspritzen aus dem städtischen Haushalt nachkommen soll. Eine Unterstützung des Unternehmens durch die Stadt soll und muss es aber für den Bau von 1.000 Mietwohnungen geben, der für die nächsten Jahre zusätzlich zu den bereits vorgesehenen 150 Neubauwohnungen pro Jahr angepeilt wird.

Nun zu den wichtigen Bausteinen der Vorlage:

1. Wohnbauoffensive
   Eine wirtschaftlich starke Stadtbau ist kein Selbstzweck. Wir brauchen sie, damit die Wohnbauoffensive umgesetzt werden kann. Wir brauchen neue Wohnungen, vornehmlich im öffentlich geförderten Sektor, und in der Abwägung mehr und dringender als Mietsenkungen. Der geplante Bau von 2.500 Wohnungen in zehn Jahren bedeutet ein Investitionsvolumen von rund 700 Mio. Euro ! Die Grünen unterstützen dieses ehrgeizige Projekt einschließlich der vorgeschlagenen Finanzierung.
   Dass künftige Baumaßnahmen nur noch zu 25% Eigentumsmaßnahmen sein werden, mit denen der geförderte Mietwohnungsbau querfinanziert wird, ist ambitioniert. Das Motiv für den interfraktionellen Antrag, die Quote von 40% Eigentumsmaßnahmen beizubehalten, verstehe ich sehr wohl. Die FSB braucht die Querfinanzierung aus dem Bau und dem Verkauf von Eigentumswohnungen, um den Bau von Mietwohnungen finanzieren zu können. Wir werden die wirtschaftlichen Folgen einer Reduzierung der Quote genau im Auge behalten müssen. Wir denken aber, dass es nicht die primäre Aufgabe der FSB ist, Eigentumswohnungen für den freien Markt zu bauen. Wir brauchen mehr Mietwohnungen die im Bestand der Stadtbau verbleiben. Zusamen mit anderen Fraktionen beantragen wir zudem, dass auch die Stadtbau prüft, wie Grundstücke, die sie von der Stadt erhält und für Eigentumsmaßnahmen nutzt, langfristig dem spekulativen Weiterverkauf entzogen werden können, ohne die Wohnbauoffensive zu gefährden. Es kann nicht sein, dass die Stadt Grund und Boden nur in Erbbaurecht vergibt und gleichzeitig das Thema Bodenspekulation bei Verkäufen der Stadtbau keine Rolle spielt.
2. Maßnahmen zum Klimaschutz
   Gleichzeitig zur Wohnbauoffensive will die FSB eine Vorreiterrolle im Klimaschutz einnehmen. Wir freuen uns, dass die FSB sich beim Klimaschutz in der Verantwortung sieht, und verfolgen mit Interesse die Projektentwicklung zusammen mit der Badenova zum Ausbau der Photovoltaik. Gleiches gilt auch für das Engagement im Bereich Holzbau und das Sichtbarmachen der CO2-Emmissionen, die durch den Bau eines Hauses verursacht werden (Stichwort: Graue Energie). Ein Thema, das wir auch in der Stadt dringend weiter voranbringen müssen.
3. Barrierefreiheit
   Wenn Bauen, dann auch verstärkt barrierefrei. Die Grünen haben vor zwei Jahren den Grundsatzbeschluss des Gemeinderats hin zu einer inklusiven Stadt auf den Weg gebracht und fordern eine weitere Umsetzung auch im Kommunalwahlprogramm. Wir wollen jedoch heute keine bestimmte Quote von Wohnungen beschließen, die nach bestimmten Kriterien ausgestattet werden. Dafür wissen wir zu wenig über die dadurch verusachten Kosten, aber auch über Zielkonflikte mit den Bedarfen anderer Mieter und mit anderen Bauvorschriften. Unser Antrag gibt die Frage auf die Arbeitsebene der FSB zurück. Die Stadtbau soll in Zusammenarbeit mit der städtischen Behindertenbeauftragten und dem Behindertenbeirat ein Konzept zur Barrierefreiheit entwickeln, das verbindliche Vorgaben für Neubauten der Stadtbau festschreibt, und hier im Gemeinderat noch einmal vorgestellt und diskutiert werden soll. Insgesamt ist das Thema Inklusion zu groß und zu wichtig, um nur als Teilfrage bei der Stärkung der Stadtbau abgehandelt zu werden.
4. Mietenpolitik
   Es ist völlig klar, dass der Beschluss, die Mieten des Stadtbau an den jeweils geltenden Mietspiegel heranzuführen, angesichts der galoppierenden Mietsteigerungen der letzten Jahre keinen Bestand haben kann. Ein zu 100% städtisches Unternehmen darf sich nicht an der herrschenden Mietspekulation beteiligen. Dies entspricht dem grünen Wahlprogramm, wir haben dies auch seit Jahren mehrfach öffentlich erklärt. Das gleiche gilt für die Spekulation mit Grund und Boden.
   Das Mietmoratorium kostet die FSB im ersten Jahr etwa € 500.000. Dies entspricht dem Eigenkapitalbedarf für den Bau von rund neun neuen Wohnungen. Laut Antwort der FSB auf die Anfrage von ESFA summieren sich die Kosten eines generellen Mietenstopps in fünf Jahren auf 7,5 Mio. Euro. Wenn wir Mietpreisnachlasse gewähren, dann muss dieses Geld zielgenau für bedürftige MieterInnen eingesetzt werden. Auch die Behauptung, ein Mietmoratorium bei der Stadtbau habe eine dämpfende Wirkung auf den gesamten Freiburger Mietmarkt, ist laut Prüfung durch die Verwaltung nicht nachweisbar. Selbst wenn, wäre der Effekt vermutlich äußerst gering und stünde in keinem Verhältnis zu dem finanziellen Aufwand der Stadtbau. Den Anträgen auf Verlängerung des Mietmoratoriums werden wir daher nicht zustimmen.
   Mit der Festlegung, dass wie bisher der Durchschnitt der Mieten bei der Stadtbau 25% unter dem Mietspiegel liegen soll, bekräftigt der Gemeinderat, dass die FSB weiter ein Unternehmen sein soll, das für den Freiburger Wohnungsmarkt bezahlbaren Wohraum zur Verfügung stellt. In welcher Form die FSB das tut, also als frei finanzierter oder als geförderter Wohnraum, spielt für unsere Fraktion keine Rolle. Wir halten es für zulässig und notwendig, dass die FSB dafür auch Fördermaßnahmen des Bundes und des Landes in Anspruch nimmt. Eine Verschärfung dieser Zielmarke, deren finanzielle Auswirkungen wir nicht abschätzen können, trägt meine Fraktion nicht mit.
   Der zentrale Bausein des Gesamtkonzeptes ist die 30%-Grenze für Mieterhöhungen, der sog. Sozialbonus. Die FSB hat keinen Überblick über die Einkünfte der Mieterinnen und Mieter. Das unterliegt dem Datenschutz. Deshalb ist heute auch nicht der Tag, an dem sich alle mit Forderungen überbieten sollten, ohne auch nur die geringste Ahnung davon zu haben, wie sich diese dann wirtschaftlich für das Unternehmen auswirken. Der Vorschlag der Verwaltung, als Grenze für Mieterhöhungen zunächst bei 30% des Wohngeldnettos eines Haushaltes anzusetzen, ist vernünftig. Es geht um einen ersten Schritt und wir werden nach zwei Jahren nachjustieren könne, wenn die Evaluation vorliegt. Sehr klug ist der Vorschlag, den Antrag an die Vorlage eines Wohngeldbescheides zu knüpfen, weil dies eine Einkommensprüfung durch die FSB vermeidet und gleichzeitig sicherstellt, dass die MieterInnen zuächst ihnen zustehende Wohngeldansprüche realisieren.

Den Vorschlag der SPD halte ich zum jetzigen Zeitpunkt für völlig überzogen. Danach soll diese 30%-Grenze nicht nur für die Abwehr von Mieterhöhungen gelten, sondern ab sofort für alle Mietwohnungen im freifinanzierten bzw. nicht mehr gebundenen Bereich gelten, und dabei auch Mietsenkungen umfassen. Verehrte Kolleginnen und Kollegen von der SPD. Ich kann Ihnen die Kritik an dieser Stelle nicht ersparen. Aber man muss sich angesichts dieses Antrags doch fragen, welche Rolle die SPD in diesem Gemeinderat eigentlich einnehmen will, und gegenüber diesem Oberbürgermeister, der angeblich von ihrer Fraktion gestützt wird. Ich frage das, weil es sich um einen typischen Oppositionsantrag handelt, einen Antrag, der sich um die finanziellen Auswirkungen nicht schert, sonder rein für populistische Zwecke in die Welt gesetzt wird. Solange der Oberbürgermeister sich darauf verlassen kann, dass eine Gemeinderatsmehrheit mit den Grünen dafür einsteht, dass finanziell tragfähige Beschlüsse gefasst werden, kann die SPD Opposition spielen und Anträge mit ungeklärten finanziellen Auswirkungen stellen. Das haben Sie auch ziemlich offen erklärt. Es scheint Sie aber nicht zu stören, dass Sie damit gleichzeitig das gesamte, vom Oberbürgermeister vorgeschlagene Konzept entwerten. Einfach dadurch, dass Sie diesen guten und ausgewogenen Vorschlag als sozial zu zaghaft in Frage stellen. Würden die Grünen das mitmachen, stünde die Stadtbau möglicherweise vor unabsehbaren finanziellen Problemen, der Oberbürgermeister jedoch sicher mit abgesägten Hosen da. Ob das die WählerInnen überzeugen wird?

Fazit zum Schluss: Das von der Verwaltung vorgelegte Konzept stellt einen Meilenstein in der Geschichte der Freiburger Stadtbau dar. Wir stellen die FSB neu auf um eine richtig massive Wohnbauoffensive einzuleiten und ehrgeizige Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen und nehmen gleichzeitig bei der Mietgestaltung Menschen mit geringem Einkommen in den Blick. Die Grüne Fraktion freut sich darüber, dass die Verwaltung ein gutes und grünen Grundsätzen entsprechendes Konzept erarbeitet hat, das wir ohne Wenn und Aber mittragen. Herr Oberbürgermeister, wir sind mit Ihnen zufrieden!