Die geplante Aufhebung der städtebaulichen Erhaltungssatzung Waldsee sorgt für Aufregung und Befürchtungen. Um einen Beitrag zur Versachlichung der Debatte zu leisten, gehen wir hier auf die wichtigsten Fragen ein.
Im November 2018 wurde vom Gemeinderat die sukzessive Aufstellung von städtebaulichen Erhaltungssatzungen für Potentialgebiete mit besonders hochwertigem Stadtbild in fünf Freiburger Stadtteilen beschlossen. Dabei wurden mehrere Potentialgebiete in den Blick genommen (Brühl-Beurbarung, Herdern Hauptstraße, Musikerviertel, Ludwig-Aschoff-Platz Tennenbacher Straße und Rennweg, Stühlinger Kirchplatz im Stadtteil Stühlinger, Stadtteil Waldsee); umgesetzt wurde davon lediglich die städtebauliche Erhaltungssatzung Waldsee im November 2019.
Städtebauliche Erhaltungssatzungen dienen dem Erhalt der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes und stellen dafür den Abriss, den Neubau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen unter Genehmigungsvorbehalt.
„Die städtebauliche Erhaltungssatzung ist dann das geeignete Instrument, wenn in einem Quartier mit besonders charakteristischem Erscheinungsbild aufgrund baulicher Dynamik ein hohes Risiko der Überformung prägender Baustrukturen besteht. Dabei werden der Abriss, die Errichtung sowie die Änderung (bspw. durch Anbauten) oder Nutzungsänderung unter einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt gestellt, so dass der Erhalt der städtebaulichen Struktur gewährleistet werden kann. Die Erhaltungsziele richten sich dabei vor allem auf: die Kubatur der Gebäude, ihre Stellung auf dem Grundstück, die charakteristischen Freiräume (z.B. die Vorgartenbereiche), sowie einzelne, baugestalterische Merkmale mit städtebaulicher Relevanz (insb. Dachlandschaft).“ (Quelle: Stadt Freiburg)
Im Bereich der sozialen Erhaltungssatzungen finden regelmäßig Evaluationen statt. Fünf Jahre nach dem Inkrafttreten der städtebaulichen Erhaltungssatzung Waldsee gab es hingegen noch keine Überprüfung, ob die Ziele erreicht wurden. Deswegen haben wir gemeinsam mit anderen Fraktionen im Dezember 2024 eine Evaluation der Erhaltungssatzung Waldsee beantragt. Ziel der Evaluation sollte auch eine Abwägung unterschiedlicher Ziele (Klimaschutz/Schaffung zusätzlichen Wohnraums) sein. Die Stadtverwaltung hat darauf hin eine Drucksache erstellt, die im April 2025 im Bauausschuss und im Mai 2025 im Gemeinderat diskutiert wurde..
Zur Gemeinderatssitzung am 06.05.2025 haben wir gemeinsam mit anderen Fraktionen einen Antrag eingebracht, die Erhaltungssatzung Waldsee aufzuheben. Die Gründe liegen vor allem im Einsatz von Ressourcen und der Frage nach bürokratischen Hemmnissen, insbesondere mit Blick auf den Klimawandel: Legitimiert das städtebauliche Ziel die Einschränkungen insbesondere bei der energetischen Sanierung und der Belegung der Dächer mit Solaranlagen?
Der Personalaufwand für die Bearbeitung der Genehmigung für bauliche Veränderungen im Gebiet der Erhaltungssatzung Waldsee mag überschaubar sein, er würde aber stark steigen, wenn weitere Gebiete entsprechend geschützt würden – und das wiederum ist auch eine Frage der Gerechtigkeit: „Die Wohnquartiere im Freiburger Osten und im Westen sollten ähnlich behandelt werden. Käseglocke Ost und Nachverdichtung West – das ist keine faire Behandlung. Aus unserer Sicht sollte daher – ähnlich wie im Mooswald – ein Entwicklungskonzept erstellt werden, möglichst auch mit einem Vorkaufsrecht, um die Möglichkeit zu haben, städtischen Besitz dort zu arrondieren und künftigen Gemeinderäten dann vielleicht auch die Möglichkeit zu bieten, dort Entwicklungen anzustoßen.“, so Stadtrat Timothy Simms.
In der Abwägung der unterschiedlichen Belange sind wir gemeinsam mit einer großen Mehrheit des Gemeinderates zum Schluss gekommen, uns für eine Aufhebung der Erhaltungssatzung Waldsee auszusprechen.
Die Erhaltungssatzungen sind in § 172 BauGB geregelt. Neben den städtebaulichen Erhaltungssatzungen wie in Waldsee, bei denen es um den Erhalt der baulichen Struktur geht, gibt es noch soziale Erhaltungssatzungen. Dort steht die Zusammensetzung der Bevölkerung im Vordergrund – es geht darum, Gentrifizierungsprozesse zu verhindern bzw. zu verlangsamen. Aufgrund einer Landesverordnung kann hier auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Bereits mehrfach wurde dadurch die Ersetzung vorhandenen Wohnraums durch hochpreisigen Neubau verhindert. Die sozialen Erhaltungssatzungen sind daher aus unserer Sicht ein richtiges und wichtiges Instrument, für das wir uns jahrelang eingesetzt haben und das wir beibehalten wollen. Die aktuelle Diskussion dreht sich ausschließlich um die städtebaulichen Erhaltungssatzungen.
Nein, das ist genau so wenig zu befürchten, wie dass zukünftig alle Flächen versiegelt und Vorgärten zugebaut werden. Auch der Denkmalschutz wird nicht beeinträchtigt. Aber es wird ggf. einfacher Radunterstände zu bauen, das gesamte Dach mit Solaranlagen zu belegen und oder auch mal einen Dachausbau genehmigt zu bekommen.
Grund dafür ist, dass sich die Bebaubarkeit im Gebieten einer Gemeinde, in denen kein Bebauungsplan existiert, nach § 34 BauGB richtet. Das bedeutet u.a. dass sich das Vorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“ und „das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden“ darf. Bauanarchie im Waldsee ist also nicht zu befürchten. Dafür spricht auch, dass in den Potentialgebieten, in denen keine städtebaulichen Erhaltungsatzungen erlassen wurden, keine unhaltbaren Zustände entstanden sind.
Am 06.05.2025 hat Gemeinderat mit großer Mehrheit die Verwaltung zum einen beauftragt, eine Aufhebungssatzung einzubringen. Zum anderen wurde die Verwaltung parallel dazu beauftragt, „ein Entwicklungskonzept für das Gebiet der bisherigen Erhaltungssatzung zu erarbeiten“, in das die Vorarbeiten für die Gestaltungssatzung einfließen sollen. Beides wird in die gemeinderätlichen Gremien eingebracht werden, so dass noch ausreichend Zeit für Diskussionen und weiteren Austausch besteht.
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