Zinswende, Baukostenexplosion, geänderte Förderkulissen: die Zeiten für Bauwillige sind nicht leicht und beeinflussen auch die Planungen für das Baugebiet Kleineschholz. Wie es dort weitergeht und warum wir nach wie vor zum Erbbaurecht stehen erläutert unsere Fraktionsvorsitzende Maria Viethen in ihrer Rede zur aktualisierten Finanzrechnung für das neue Quartier.
Rede von Stadträtin Maria Viethen zu TOP 5 der Gemeinderatssitzung vom 25.04.23: Sonderrechnung Kleineschholz
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister
Liebe Kolleginnen und Kollegen,
sehr geehrte Damen und Herren!
An dieser Stelle möchte ich zunächst einmal Frau Recker und der gesamten Projektgruppe Kleineschholz danken für die akribische und solide Arbeit. Ich bedanke mich bei Frau Recker insbesondere dafür, dass sie neben der Amtsleitung des Rechtsamts, die sie vor kurzem übernommen hat, dass Projekt Kleineschholz weiter verantwortlich vorantreiben wird. Ich gehe einmal davon aus, dass auch ihr Tag nur 24 Stunden hat. Also herzlichen Dank.
Die Kosten- und Finanzierungsrechnung, die der Gemeinderat am 30.11.2021 beschlossen hat, wurde nunmehr fortgeschrieben. Die damals genehmigten Gesamtausgaben wurde von 69,91 Millionen Euro um 8,24 Millionen fortgeschrieben. Dazu kommen noch Finanzierungskosten von ca. 2,4 Mio Euro, so dass man insgesamt nun bei rund 80,5 Millionen Gesamtausgaben liegt. Vorgenommen wurde eine Anpassung an die Inflation sowie an die erhöhten Finanzierungskosten. Den angenommenen durchschnittlichen Finanzierungszins von 2,15 % halte ich derzeit für vernünftig. Vorgesehen sind auch noch 6 Millionen, um einzelne Projekte beim Erreichen der Entwicklungsziele unterstützen zu können. Ein genaues Konzept hierzu wird noch erarbeitet werden.
Der städtische Haushalt wird durch die Entwicklungsmaßnahme Kleineschholz mit rund 3 Millionen Euro pro Jahr belastet (genau: 2,98). Daran soll sich auch zukünftig nichts ändern. Der erhöhte Gesamtbetrag soll durch eine Verlängerung der Laufzeit aufgefangen werden. Die in der Vorlage vorgetragenen Annahmen der Projektgruppe halte ich für plausibel. Frau Recker hat uns auch versichert, dass die Projektgruppe »auf Sicht fährt«, also wachsam ist für mögliche Änderungen der Rahmenbedingungen.
Der wichtigste Satz dieser Vorlage steht direkt auf der ersten Seite, nämlich dass das Interesse an dem Baugebiet Kleineschholz weiterhin ungebrochen ist. Frau Recker hat im Hauptausschuss von dem regen Zuspruch bei der Eröffnung des Bürgerpavillons berichtet. Das ist bemerkenswert angesichts der verschlechterten Rahmenbedingungen für Bauwillige, namentlich die Zinsentwicklung sowie die Erhöhung der Baukosten. Umso wichtiger ist es, dass Bund und Land ausreichend Fördermöglichkeiten bereitstellen – inbesondere für den Sozialwohnungsbau.
Der politische Punkt der heutigen Diskussion liegt – das zeichnete sich im Haupt- und Finanzausschuss schon ab – in der Bodenfrage. Es geht um den Grundsatz, den der Gemeinderat nicht nur für dieses Baugebiet, sondern für alle neuen Baurechte beschlossen hat: nämlich dass Grundstücke der Stadt nicht mehr verkauft, sondern nur noch im Erbbaurecht vergeben werden sollen. Die Kosten- und Finanzierungsrechnung für Kleineschholz beruht zudem auf der Annahme, dass die Erbbau-Zinsen vorab in einem Einmalbetrag bezahlt werden. Um es gleich vorwegzunehmen: meine Fraktion hält an diesem Grundsatz fest. Anders als im Hauptausschuss von einigen hier gemutmaßt, stellt die Vergabe im Erbbaurecht auch für kleinere gemeinnützige Bauträger, insbesondere vom Mietshäuser-Syndikat kein Ausschlusskriterium für die Finanzierung dar. Im Gegenteil, diese Gruppierungen haben angesichts der veränderten Rahmenbedingungen eher das Problem, ausreichend Eigenkapital aufzubringen. Deshalb kommt ihnen eine Vergabe im Erbbaurecht tendenziell eher entgegen. Sie würden jedoch statt einer Vorab-Zahlung der Erbbau-Zinsen die Zahlung des regulären Erbbauzinses über die ganze Laufzeit bevorzugen. Das wäre für die Stadt das wesentlich lukrativere Modell, da dann der Erbbauzins nicht durch den Wert der Grundstücke zum Zeitpunkt der Vergabe begrenzt wäre. Jedoch würde der Entwicklungsmaßnahme damit die erforderliche Liquidität fehlen.
Die Genossenschaften würden die Grundstücke auch lieber käuflich erwerben, kommen aber mit dem Erbbaurecht meiner Einschätzung nach gut zurecht. Sie haben ausreichend Eigenkapital, um Erbbauzins in einem Betrag sofort bei Vergabe des Grundstückes aufzubringen. Ich darf an dieser Stelle daran erinnern, dass wir bei der den Genossenschaften politisch im Wort stehen, dass die
Erbbau-Verträge auf 100 Jahre Laufzeit abgeschlossen werden, wenn der Zins in einem Betrag vorab gezahlt wird. Auch dies dürfte in den internen Berechnungen der Genossenschaften ein deutliches Plus darstellen.
Der Vollständigkeit halber möchte ich festhalten, dass meine Fraktion auch an den bislang beschlossenen ökologischen und sozialen Zielvorgaben für die nun anstehende Konzeptvergabe festhält.
Meine Damen und Herren, die Entwicklungsmaßnahme Kleineschholz ist auch deshalb ein besonderer Leuchtturm für die Entwicklung der Stadt, weil dort unserem Beschluss nach nur nicht-gewinnorientierte Bauträger zum Zuge kommen sollen. Ich bin nach wie vor zuversichtlich, dass wir ausreichend Interessenten finden und auf Kleineschholz einen tollen Stadtteil errichten.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
