Die Nachricht, dass die Stadt Freiburg möglicherweise die Sparkassen-Tochter EMD (Entwicklungsmaßnahme Dietenbach) übernimmt, anstatt mit ihr eine Abwendungsvereinbarung zu schließen, hat bereits Mitte 2022 für Aufregung in Freiburg gesorgt. Nun haben Stadt und Sparkasse die Verhandlungen erfolgreich abgeschlossen. Der Gemeinderat wird Anfang 2023 über die Übernahme der EMD beschließen. In dieser FAQ erklären wir, worum es dabei geht und warum wir die Übernahme begrüßen.
EMD – was ist das eigentlich?
Hinter dem Kürzel EMD verbirgt sich die Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH & Co., eine Gesellschaft, die von der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau 2018 gründet wurde. Anlass dafür war, dass rund die Hälfte der Grundstücke in Privatbesitz waren und die Stadt für diese im Bereich einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nur den sogenannten „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ bezahlen dürfte. Das hätte dazu geführt, dass die Stadt maximal 16,50 €/qm für die Grundstücke im Dietenbach hätte bezahlen können. Bei diesen Preisen hätte es vermutlich keine große Verkaufsbereitschaft gegeben und statt dessen wären Enteignungen auf der Tagesordnung gestanden. Um Enteignungen zu vermeiden und für die Grundstücke angemessene Preise zahlen zu können, wurde daher mit der Sparkasse ein Kooperationsmodell entwickelt: Anstelle der Stadt kauft die Sparkassen-Tochter EMD die Grundstücke für 64 €/qm. Dieses Modell war ein großer Erfolg, denn Enteignungen konnten vermieden werden und die Grundstücke durch die EMD aufgekauft werden.
Was passiert dann mit den Grundstücken?
Die ursprüngliche Idee des Kooperationsmodells war, dass die EMD mit der Stadt eine Abwendungsvereinbarung abschließt, die sowohl die Ausgleichszahlungen für die Infrastruktur des neuen Stadtteils enthalten als auch die EMD verpflichtet, die Ziele der Entwicklungsmaßnahme beim Verkauf der Grundstücke zu übernehmen. Das sind die verschiedenen sozial-, umwelt- und baupolitische Zielsetzungen wie die 50%-Quote für geförderten Wohnraum, die kleinteilige Vermarktung und die Klimaneutralität (siehe dazu auch die FAQ zu den Entwicklungszielen). Durch den Verkauf des Baulandes hätte die Sparkasse dann sowohl die Grunderwerbskosten als auch die Ausgleichszahlungen an die Stadt finanziert. Über diese Abwendungsvereinbarung wurde intensiv verhandelt, Details finden sich in der städtischen Pressemitteilung aus dem Juni 2022.
Aufgrund der unterschiedlichen Zielvorstellungen von Sparkasse und Stadt kam dann eine weitere Option ins Spiel: die komplette Übernahme der EMD durch die Stadt. Denn die Sparkasse ist nicht nur der Stadt Freiburg verpflichtet, sondern auch weiteren Kommunen und untersteht der rein finanzpolitisch ausgerichteten Bankenaufsicht. Sie muss also bestrebt sein, alle möglichen finanziellen Risiken bis zur Fertigstellung des Stadtteils in rund 20 Jahren abzupuffern. Die Stadt hingegen kann den Stadtteil nicht allein unter kurzfristigen finanziellen Erwägungen betrachten, sondern muss – im Sinne der künftigen Bewohner*innen und künftiger finanzieller Belastungen – sicherstellen, dass dort ein lebenswerter und sozial ausgewogener Stadtteil entsteht und die Klimaziele der Stadt berücksichtigt werden.
Die Stadt schlägt dem Gemeinderat nun diesen Weg vor: eine komplette Übernahme der EMD anstatt eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen. Die Vermarktung der Grundstücke würde dann komplett durch die Stadt erfolgen.
Was bedeutet das für die weitere Entwicklung von Dietenbach?
Die Übernahme der EMD vereinfacht für die Stadt die weitere Planung. So können die städtebaulichen, ökologischen, sozialen und wohnungspolitischen Ziele besser umgesetzt werden. Langwierige Verhandlungen zur Durchsetzung dieser Ziele mit der Sparkasse mit ungewissem Ausgang können so vermieden werden – die Stadt allein entscheidet. Vor diesem Hintergrund ist auch die Bauträger-Quote zu verschmerzen, die die Sparkasse in den Verhandlungen durchgesetzt hat: eine feste Vorgabe, dass ca. 20% der Flächen an klassische Bauträger gehen soll, passt eigentlich nicht zur vorgesehenen Konzeptvergabe. Anders herum betrachtet bleibt aber die große Chance, auf den restlichen 80% der Flächen innovative Projekte, gemeinwohlorientierte Akteure usw. zum Zug kommen zu lassen.
Wie sind die finanziellen Auswirkungen?
Die Übernahme der EMD durch die Stadt ist eine der von Anfang an vorgesehenen Alternativ-Optionen und auch in finanzieller Hinsicht kein Rückschlag für die Entwicklung des neuen Stadtteils. Daran, dass ein Defizit der Entwicklungsmaßnahme über den städtischen Haushalt erfolgen müsste, ändert sich durch eine Übernahme der EMD nichts. Die Sparkasse hätte der Stadt keine Risiken abgenommen. Unterm Strich ergeben sich sogar finanzielle Vorteile für die Stadt: So fallen geringere Steuern an und eine günstigere Zwischenfinanzierung ist durch die niedrigeren Zinsen bei Kommunalkrediten möglich.
Was bedeutet das für die bodenpolitischen Ziele?
Der aktuelle Beschluss zu Erbbaurechten im Geschosswohnungsbau für Dietenbach klammert bewusst Gebiete wie Dietenbach aus, bei denen gesonderte Vermarktungskonzepte erstellt werden. Wichtig ist uns, dass die zentralen Ziele, die mit den Gemeinderatsbeschlüssen zum Erbbaurecht intendiert sind, auch in Dietenbach umgesetzt werden: Spekulation verhindern, gemeinwohlorientierte Akteure stärken und für langfristig bezahlbare Mieten sorgen. In den Verhandlungen zur EMD-Übernahme hat die Sparkasse neben der Bauträger-Quote einen weiteren schmerzhaften Punkt eingebracht: Die Stadt soll sich verpflichten, den der EMD zugeteilten Flächenanteil zu verkaufen. Dies steht unseren bodenpolitischen Vorstellungen – möglichst viele Flächen in Erbbaurechten zu vergeben – entgegen. Allerdings ist auch klar: würden wir die EMD nicht übernehmen, hätte die EMD ihre Grundstücke ebenfalls verkauft. Eine Verschlechterung ist die Übernahme daher nicht.
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