Explodierende Bodenwerte, niedrige Kapitalmarktzinsen – das jahrzehntelange Erfolgsmodell Erbbaurecht ist unter Druck geraten. Vor allem bei Verlängerung und Verkauf von Erbbaugrundstücken führt das zu Problemen. Im letzten halben Jahr haben wir deshalb viele Gespräche mit Betroffenen, Genossenschaften und der Verwaltung geführt. Mit den neugefassten Grundsätzen für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden nun sinnvolle Lösungen beschlossen.
Rede der Fraktionsvorsitzenden Maria Viethen zu TOP 17 der Gemeinderatssitzung vom 28.07.2020: Neufassung der Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung für Ein- und Zweifamilienhäuser
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
liebe Kolleginnen und Kollegen,
Wir beschließen heute eine Vorlage, über die wir zusammen mit der Verwaltung lange gebrütet haben, obwohl die Zahl der Fälle, die davon betroffen sind, ziemlich begrenzt sein wird. Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, auf denen ein neues Erbbaurecht begründet wird, wird die Stadt in Zukunft nur noch selten zu vergeben haben. Es geht eher um die Frage: Was passiert, wenn ein Erbbaurecht verlängert werden oder vor Ablauf des Vertrags verkauft werden soll. Da hat es in den letzten Monaten viele Klagen gegeben, weil seit der Begründung des Erbbaurechts vor Jahrzehnten die Bodenpreise und damit auch der neu zu vereinbarende Erbbauzins sprunghaft gestiegen sind. Um weiteren Kommentaren aus der Öffentlichkeit zu begegnen: Es geht heute nicht um Erbbaurechte im Geschosswohnungsbau, darüber werden wir im Herbst sprechen.
Anders als private Grundstückseigentümer oder etwa die Kirche – ich denke jetzt auch an das Interview von Herrn Baumgartner in der heutigen BZ – sind wir als Gemeinderat bei der Gestaltung des Erbbauzinses nicht frei: § 92 GemO schreibt vor, dass die Kommune ihr Vermögen nicht unter dem Verkehrswert verkaufen darf. Und auch bei der Nutzungsüberlassung an Dritte ist der marktübliche Preis zu verlangen. Wir können also nicht so einfach beschließen, dass der Erbbauzins auf jeden Fall unter dem Kapitalmarktzins liegen soll. Tatsächlich haben wir einen Spielraum, aber unser Vorgehen muss entsprechend dem politischen Auftrag der Kommune begründet werden. Und darüber wacht das Regierungspräsidium als Rechtsaufsichtsbehörde.
Zu Verwirrung hat auch geführt, dass das Erbbaurecht heute eine ganz andere Zielrichtung und Funktion hat als in früheren Zeiten. Nach den beiden Weltkriegen ging es darum, Leuten mit schmalem Geldbeutel ein Eigenheim zu verschaffen. Indem sie zwar das Haus finanzieren mussten, aber das Grundstück gegen eine geringe Pacht nutzen konnten. Noch bis weit in die 90er Jahre hinein lagen die Zinsen für ein Bankdarlehen bei 8-10%. Da war ein Erbbauzins von jährlich 4% ein Schnäppchen.
Heute geht es um eine ganz andere Zielsetzung: Der Gemeinderat hat 2018 beschlossen – maßgeblich auch auf Betreiben der Grünen – keine städtischen Grundstücke mehr zu verkaufen, um der gallopierenden Bodenspekulation etwas entgegenzusetzen. Gleichzeitig wahren wir so den planerischen Zugriff auf diese Grundstücke für zukünftige städtebauliche Gestaltungen. Es geht also heute nicht um die möglichst preiswerte Abgabe von Grundstücken im Erbbaurecht an finanzschwache Familien, sondern um ein Modell, dass auf dem engen Markt (noch) attraktiv bleibt, und das der Stadt weiter Einnahmen aus ihrem Grund und Boden garantiert.
Wir halten den gemeinsam mit der Verwaltung erarbeiteten Vorschlag mit einer Reduzierung des Erbbauzinses auf grds. 3% sowie einem Familienbonus und einem Seniorenbonus für angemessen. Die Wahlmöglichkeit einer Laufzeitverkürzung bei Verlängerung und Verkauf mit Senkung des Erbbauzinses – je nach Laufzeit – auf bis zu 50% wird die vielen schwierigen Einzelfälle lösen, von denen uns berichtet worden ist. Und es gibt immer noch eine Härtefallklausel, etwa für übergroße oder schlecht bebaubare Grundstücke, über deren Handhabung die Verwaltung in drei Jahren berichten soll.
Und es gibt die Möglichkeit, den Erbbauzins für die Dauer der Laufzeit auf Basis des Grundstückswertes einmalig abzulösen. Das hat den angenehmen Nebeneffekt, dass die Stadt ihr Geld früher bekommt. Natürlich können diese Möglichkeit nur Erbbauberechtigte wahrnehmen, die Eigenkapital angespart oder geerbt haben, oder die zusätzlich zum Hausbau ein weiteres Darlehen erhalten und finanzieren können. Aber das ist einfach grundsätzlich so, dass sich nicht jeder ein Eigenheim leisten kann. Die Vergleichsgröße für die monatliche Gesamtbelastung aus Baufinanzierung und Erbbauzins ist nicht die Zinsbelastung aus Hausbau und Kauf des Grundstücks, die angesichts des derzeitigen Zinsniveaus günstig ist, sondern die Miete, die für ein entsprechendes Haus zu zahlen wäre. Und da liegt das Angebot der Stadt für den Erbbauberechtigten immer noch deutlich besser.
Noch ein Wort zu der Kritik, dass bei Erbbaugrundstücken der Stadt der Vertrag während der Laufzeit zwar an Familienmitglieder weitergegeben, aber nicht verkauft werden kann, sondern dass beim Verkauf die Stadt das Vorkaufsrecht ausübt und dann ein neuer Vertrag mit den aktuell geltenden Konditionen abgeschlossen werden muss. Aber Achtung: Es ist doch nicht einzusehen, dass jemand ein abgewohntes Haus nur deshalb teurer verkaufen kann, weil er den verbilligten Erbbauzins auf der Grundlage lange vergangener Bodenpreise quasi mitverkaufen kann.
Fazit: Für die grüne Fraktion ist der Vorschlag rund. Das Angebot der Stadt auf dem engen Immobilienmarkt ist ausreichend attraktiv für Bauinteressenten. Für die vielen Härtefälle bei der Verlängerung von Verträgen und dem Verkauf des Erbbaurechts bietet es eine Lösung für die Betroffenen. Und auch aus der Sicht des Finanzbürgermeisters ist das Erbbaurecht eben kein Verlustgeschäft, sondern ein auskömmliches Mittel, um der Bodenspekulation entgegenzuwirken. Die grüne Fraktion stimmt der Vorlage zu.
